Premier système de ″vélos jaunes″ en libre-service dès 1976, premières voitures électriques en libre-service en 2015… : l’intérêt du territoire de La Rochelle s’est porté très tôt sur l’écologie urbaine et le développement durable. Et en 2019, la Ville et l’Agglomération de la Rochelle ont décidé de s’associer au pôle Atlantech^®, au Port Atlantique de La Rochelle, et à La Rochelle Université pour répondre collectivement à l’appel à projets national ″Territoires d’Innovation″.

De 2 000 kilotonnes d’équivalents CO₂ à 500 en 20 ans

« En devenant lauréat, nous pouvions nous engager dans une stratégie de neutralité carbone très ambitieuse, plus encore qu’en comptant uniquement sur nos fonds propres, souligne David Berthiaud. Avec le plan d’investissement Territoire d’innovation, la Région Nouvelle-Aquitaine et l’ADEME, nous visons à réduire les émissions de carbone de la Communauté d’Agglomération de 2 000 à 500 kilotonnes d’ici 2040. » Le programme LRTZC d’environ 80 millions d’euros sur une petite dizaine d’années va ainsi contribuer à lutter contre le changement climatique, en réduisant les émissions de l’agglomération et en augmentant la capacité de séquestration du carbone. « Nous allons notamment travailler sur le potentiel de captation de CO₂ des marais, » complète-t-il.

Le programme ″La Rochelle Territoire Zéro Carbone″ en chiffres :

80 millions d’euros de budget
130 partenaires
10 axes thématiques d’actions
75 % de réduction des émissions de gaz à effet de serre

Un écosystème de 130 partenaires

Pour mener à bien ce programme, le consortium a non seulement adopté une démarche ascendante, pour prendre en compte les attentes des citoyens, mais en plus a réussi à réunir un écosystème de 130 partenaires parmi des administrations et territoires d’alliances, des entités de formation et de recherche, divers organismes publics, des associations, ainsi que des entreprises et des investisseurs.
« Dans une approche résolument systémique, nous avons défini une série d’axes thématiques, poursuit David Berthiaud, pour nous assurer de l’appropriation du programme par nos concitoyens, de son intégration dans les différentes politiques publiques (en matière de mobilité, de bâtiments, d’énergie…) et d’être en mesure de le valoriser concrètement. » Le programme a ainsi créé la toute première Coopérative Carbone en France, destinée à favoriser les économies carbone des projets du territoire et à les accompagner, juste avant la mise en place d’une seconde à Paris.

David Berthiaud, expert des usages numériques

Ingénieur en chef territorial hors classe, David Berthiaud a été directeur des systèmes d’information pendant près de 15 ans. Il assume désormais la fonction de directeur de la transformation numérique de la Ville et de l’Agglomération de La Rochelle dont la stratégie repose sur trois axes de travail : l’innovation durable par l’expérimentation, la gouvernance participative et inclusive, la valorisation des données dans le respect de la vie privée. David Berthiaud est responsable de l’axe data du projet de territoire : ″La Rochelle Zéro Carbone″ dont l’un des objectifs est de créer un Commun à travers une plateforme open source de pilotage et de partage de données.

@larochelleNUM

Une plateforme de données territoriales pour un suivi de l’impact carbone

Parmi les projets du programme ″La Rochelle Territoire Zéro Carbone″, le consortium a lancé en novembre dernier la conception d’une plateforme de données territoriales, pour rassembler tout type d’informations au service de la neutralité carbone. « La plateforme collectera aussi bien des données des membres du consortium, que des données ouvertes et des données personnelles, décrit David Berthiaud. Ces informations seront évidemment rendues anonymes et sécurisées, avant d’être traitées et exploitées pour établir un bilan carbone détaillé et dynamique du territoire, suivre son évolution dans le temps et le partager avec tous les partenaires du programme dans le respect de la vie privée et dans l’intérêt général. »

La plateforme sera réalisée dans le cadre d’une démarche numérique responsable, le consortium ayant notamment exigé des prestataires de respecter la norme ISO 14062, le seul standard d’écoconception fondé sur l’amélioration continue.

[ REPLAY VIDÉO ] 

Révivez en vidéo l’intégralité de l’intervention de David Berthiaud – Directeur de la transformation numérique de la ville et de l’agglomération de La Rochelle, qui présente le projet  » La Rochelle Territoire Zéro Carbone « . 

Pour aller plus loin…

Pour en savoir plus sur le projet « La Rochelle, territoire Zéro carbone », n’hésitez pas à consulter le site web dédié 👉🏻 https://www.larochelle-zerocarbone.fr/

Pour accéder au support de présentation, veuillez suivre ce lien 👉🏻 https://bit.ly/LGESA-LRTZC

Pour retrouver cet épisode en podcast 🎧, plus d’informations à suivre sur le blog de la SBA

Connaissez-vous Neom, le projet de ville écologique que l’Arabie Saoudite prévoit de faire sortir du désert en 2025 ? « C’est un projet particulièrement intéressant pour le futur, affirme Laurent Bouillot. Pas parce qu’elle fonctionnera à partir d’énergies renouvelables, qu’on y trouvera des fermes verticales ou que les transports se feront par des taxi-drones, mais parce qu’elle s’étendra tout en longueur sur 100 km et que, où que l’on soit dans la ville, on se retrouvera dans un semblant de village, un quartier, qui disposera de tous les services nécessaires pour vivre : santé, éducation, commerces, … C’est tout l’inverse d’une métropole avec son centre-ville et ses banlieues. »

Le bâtiment, un écosystème complet

Dans cette organisation du territoire, le bâtiment joue évidemment une fonction essentielle. Le bâtiment devient un écosystème complet, qui concentre un maximum de services. Il sera ainsi multi-usage, flexible, mixte. Le coworking et le coliving seront la norme. « Imaginons une copropriété, qui propose un espace partagé de télétravail au rez-de-chaussée, décrit Laurent Bouillot, puis un lieu de restauration ou une salle commune au premier étage. Ce type de bâtiment fait penser aux immeubles haussmanniens, où chaque étage avait une fonction : commerces au rez-de-chaussée, nobles au 2è étage, bourgeois aux 3è et 4è, foyers modestes au 5è, étudiants au 6è… Le Baron Haussmann avait ainsi créé la mixité que l’on a perdu ensuite. » Dans le futur, l’opérateur de services sera alors celui qui disposera de toutes les informations nécessaires, pour organiser et coordonner l’écosystème bâtimentaire au service des occupants pour leur permettre de mieux vivre et travailler.

Les infrastructures pour améliorer la qualité de vie dans la ville

Et dans la ville, les bâtiments ne seront pas les seuls systèmes à devenir multifonctionnels. Les infrastructures prendront la même voie. « Prenez l’éclairage public, un lampadaire. Non seulement il produit la lumière, mais en plus il peut servir de support pour une antenne wifi, de l’affichage, ou encore une caméra de surveillance. » La ville de demain doit être conçue avec une vision globale, pour apporter une meilleure qualité de vie aux habitants. Là aussi, cela ne se fera pas sans un opérateur smart city, chargé de la coordination des services et des infrastructures de la ville.

L’intérêt du jumeau numérique, qui devient un référentiel

Cet opérateur de services dans la ville pourra être doté d’outils, à l’instar d’une plateforme numérique. « Il conviendra de créer un référentiel commun, explique Laurent Bouillot, un double des bâtiments, de la ville et du territoire, en agrégeant et organisant les données des infrastructures et des bâtiments. Ce jumeau numérique permet d’anticiper les impacts de certaines actions, comme ceux du tracé d’une autoroute qui a des effets locaux, directs et indirects, immédiats et dans la durée. » Pour bien comprendre les bénéfices du jumeau numérique, prenons un exemple : SIRADEL en a déployé un pour Monaco, dans l’objectif de mieux coordonner les chantiers de construction et d’aménagements urbains, pour éviter que la ville ne soit congestionnée.

Les bénéfices apportés par l’opérateur des services : économies, qualité de vie…

Avec l’aide de ce jumeau numérique, l’opérateur de services apporte de nombreux bénéfices aux territoires, qui se mesurent d’abord de manière très objective par les économies énergétiques et financières réalisées. « C’est ce que le groupe ENGIE a mis en place pour la ville d’Angers, indique Laurent Bouillot. En rénovant et coordonnant le fonctionnement de neuf infrastructures (éclairage, eau, signalisation…) et les bâtiments publics, l’ambition est d’économiser 100 millions d’euros en 25 ans ! » Et ce n’est pas tout, puisqu’il est possible d’améliorer la qualité de vie des habitants avec le jumeau numérique et les informations que l’opérateur de services peut en retirer pour agir. « Le projet d’Angers rassemble différents partenaires, dont la mutuelle Groupe VYV, poursuit Laurent Bouillot. Dans ce cadre, avec les données à disposition, il est ainsi possible de tracer des trajets évitant les zones où des chantiers peuvent émettre des poussières et d’en informer des mutualistes souffrant d’asthme. Ce n’est qu’un exemple parmi d’autres, démontrant tous les bénéfices des services apportés. »

Le rôle de la SBA sur les services de demain

Face à ce monde qui va être profondément transformé avec les apports du numérique et des services, Laurent Bouillot est convaincu que la SBA a un rôle à jouer. « L’avantage de mettre en place des outils comme le jumeau numérique n’est pas encore assez dans les usages et les esprits, regrette Laurent Bouillot. Mais cela peut évoluer rapidement grâce à des initiatives comme celles de la SBA, qui apporte une vision globale avec des actions locales, par ses adhérents. J’y crois beaucoup. »

Dans la notion de révolution urbaine, les enjeux sont pluriels, entre la densification démographique, la place de la métropolisation, l’urgence climatique et les attentes de services des habitants… « Le numérique jouera un rôle central pour mieux gérer ces problématiques des villes, suppose Sabine Desnault. L’objectif sera d’adopter une approche responsable de lutte contre le réchauffement climatique et de préservation des ressources naturelles, tout en apportant un niveau de services satisfaisant pour les habitants. N’oublions pas de prendre en considération l’humain, ce qu’on a peut-être tendance à oublier parfois dans les modèles de smart city. C’est essentiel ! »

Un objectif de neutralité carbone avancé de 20 ans

Gecina est une foncière de bureaux et de logements très majoritairement implantée dans Paris et qui se développe dans les grandes métropoles. C’est dire si les enjeux des grandes villes concernent le groupe. « Nous avons engagé donc une politique environnementale ambitieuse, affirme Sabine Desnault, qui a déjà porté leurs fruits. » Entre 2008 et 2020, Gecina a effectivement réduit de 53 % ses émissions de gaz à effet de serre, avec un horizon de neutralité carbone pour 2050. En 2021, le groupe est passé à la vitesse supérieure, avec son plan CAN0P-2030 (Carbon Net 0 Plan), qui vise un objectif zéro émission de CO₂ en exploitation d’ici 2030 sur l’ensemble de son patrimoine existant. « Nous avançons notre cible initiale de 20 ans parce que nous n’avons plus le choix, insiste-t-elle. Prenons l’exemple de Paris, où des prévisions de pics de chaleur ont été réalisées à différentes dates. On constate que ce qui devait arriver en 2050, selon une étude de 2012, surviendra très vraisemblablement dès 2030, si l’on se réfère aux données de 2021. »

Puits carbone, biodiversité et réemploi de matériaux

Le groupe est convaincu que l’ensemble de la filière doit évoluer et croit beaucoup dans les modèles de ″coopétition″, où même les concurrents peuvent collaborer pour transformer ensemble le secteur immobilier. Ainsi Gecina a lancé en novembre BIG (Biodiversity Impulsion Group) avec 15 autres entreprises pour développer des indicateurs communs de mesure de l’empreinte biodiversité (dont l’impact puits carbone) des projets immobiliers. La préservation des ressources, c’est également faire en sorte d’éviter d’extraire des matériaux pour construire et rénover. « Nous sommes engagés dans une initiative collective du secteur immobilier – Le Booster du Réemploi – pour massifier l’économie circulaire dans le bâtiment, complète Sabine Desnault. Dans ce domaine, nous sommes très actifs et nous avons réemployé, dans nos projets, 262 tonnes de matériaux au cours de la dernière année. »

Des expériences usagers plus humaines et plus fluides

Parmi les enjeux de la révolution urbaine, le respect de l’environnement va de pair avec la considération de l’humain. Il faut lui faciliter la vie dans la ville du futur. « Nous agissons dans ce sens dès à présent, assure-t-elle, en cherchant à fluidifier le quotidien de nos usagers, avec notre approche YouFirst. D’ores et déjà dans plusieurs de nos immeubles, vous trouverez la présence d’un YouFirst manager dédié et un accès à une app numérique que nous avons développée. » De nouveaux services se déploient pour les clients, de façon à ce que le travailleur, l’étudiant, l’habitant bénéficient de bibliothèques partagées, de salles de fitness, d’offres de restauration saines et conviviales…, mais aussi d’expériences digitales personnalisées, pour la réservation de salles, l’usage de casiers connectés, l’accès à des espaces de bureaux ou des places de parking… « Demain, certains services pourraient être mutualisées pour les occupants de notre réseau d’immeubles. Nous travaillons dans ce sens. »

Le BIM en exploitation pour mieux adapter les bâtiments aux besoins

Il convient enfin d’adapter les bâtiments aux besoins réels des occupants. Gecina a dans cette perspective initié la modélisation numérique de son parc immobilier. « Avec la connaissance fine de nos immeubles, nous visons à améliorer tous les niveaux de qualité, environnementale, servicielle, digitale, humaine… au-delà du bâtiment, à l’échelle de la ville, conclut Sabine Desnault. La 3è révolution urbaine, telle que je l’imagine, va ainsi s’inscrire dans une approche holistique, pour avoir la capacité de faciliter le ″bien-vivre″ tout en préservant les ressources. C’est une question d’équilibre et un point de vigilance fort dans le contexte actuel d’urgence climatique, dont chacun d’entre nous devrait prendre conscience. »

« L’informatisation de la société a commencé à la fin de la seconde guerre mondiale, souligne Jean-Pierre Corniou. L’inventivité des techniciens de l’époque a effectivement permis de concevoir le tout premier véritable ordinateur, pour décoder les messages de l’ennemi. Il a ainsi contribué à la réussite du débarquement en France. »

Une rupture sociotechnique

L’informatique est alors restée confidentielle, jusqu’à ce que le numérique sorte des murs de l’entreprise, que le citoyen devienne utilisateur (2.0), que la machine interprète les données (3.0) et que l’on soit tous immergés dans l’internet des objets (4.0). Le numérique concerne désormais tous les rangs de la société, grâce au déploiement des smartphones. « On a ainsi doté des milliards d’humains sur terre d’outils, susceptibles d’amplifier leur expérience au sein de la société et d’exploiter le potentiel de la ville, explique Jean-Pierre Corniou. C’est une véritable rupture à la convergence de la technique et de la société, qui touche tout le monde et permet à chacun d’utiliser des informations en temps réel, pour prendre les meilleures décisions en fonction du contexte. »

La smart city opérationnelle

En d’autres termes, la 3è révolution urbaine donne les moyens et apporte tous les outils pour rendre la smart city réellement opérationnelle. « Cette amplification urbaine exige une face cachée, qui consiste à doter les immeubles, les infrastructures, le mobilier urbain et les objets mobiles de capteurs et d’autres objets connectés, pour prendre en compte différents phénomènes dans la ville, comme la météo ou le trafic, révèle Jean-Pierre Corniou. Ainsi, avec ce suivi, les données peuvent influencer les actions des usagers. Les comportements individuels évoluent au gré des data transmises par l’instrumentation numérique. Prenons l’exemple de la mobilité. On peut facilement se déplacer, lorsque l’on sait où trouver des trottinettes ou des vélos, grâce à la géolocalisation, et que l’on peut louer avec un système de paiement à distance. Mais on peut aussi utiliser les transports en commun dans une ville inconnue sans appréhension. Le numérique est incontournable. » La smart city devient ainsi un territoire, où les humains interagissent avec les infrastructures de la ville, pour leur permettre de vivre une expérience urbaine enrichissante. On sort ainsi de la vision technologique de la smart city, pour une vision plus sociotechnique.

La mobilité : la connaissance des flux change la donne

Jean-Pierre Corniou, en tant qu’ancien DSI dans le groupe Renault notamment, s’est penché tout particulièrement sur les problématiques de la mobilité (Cf. la plénière de SBT Summit ″Mobilité : des solutions raisonnables pour un monde en mouvement″). C’est le premier domaine où la connaissance exhaustive des flux permet de changer la donne : « L’utilisation massive des capteurs et de l’information par les citoyens permet d’optimiser les itinéraires et donc de réduire les consommations de carburant. Elle permet aussi d’apporter des services de partage comme BlaBlaCar. Il faut donc bien comprendre que la géolocalisation des véhicules et des personnes dans les systèmes urbains va nous acheminer vers une transformation profonde de la mobilité. »

Une connaissance rationnelle et une mobilisation générale

Plus largement, Jean-Pierre Corniou travaille dans le cadre du Pôle de compétitivité Systematic Paris Région Ile-de-France, pour identifier les bénéfices et les risques des transformations dans les villes. « Il convient en effet d’être parfaitement lucide vis-à-vis des enjeux de cette 3è révolution urbaine, en se fondant sur les données à notre disposition, conclut-il. Cela ne se fera pas sans une mobilisation générale, sur la base de connaissances rationnelles, pour prendre les bonnes décisions, sur la structuration des villes et l’évolution des territoires. »

« Quand on évoque les smart buildings, il ne faut pas uniquement penser à l’échelle du bâtiment, affirme François Desgardin. Pour qu’il soit performant, il faut en effet qu’il soit interconnecté aux autres immeubles de son quartier. Prenons l’exemple des parkings sous les bâtiments à Paris. Pour une gestion efficace des places de stationnement, il conviendrait de connecter tous les parkings et de les faire communiquer. Mais une question se pose alors : à qui appartiennent les sous-sols parisiens ? Qui est responsable ? La réponse doit être arbitrée collectivement, à l’échelle de la ville. »

Tous les acteurs autour de la table pour une stratégie commune

François Desgardin imagine que la réflexion puisse être intégrée dans une stratégie globale de la voirie urbaine et qu’elle s’étende à d’autres services, l’énergie par exemple. Dans le cas des parkings souterrains, la collecte et le traitement des données permettraient ainsi de gérer à la fois les places de stationnement et les bornes de recharge pour tous types de véhicules, voitures, vélos et trottinettes. « Mettons ensemble autour de la table promoteurs, aménageurs, pouvoirs publics et tous les acteurs du bâtiment et de la ville pour prendre les bonnes décisions, propose-t-il. On l’a déjà fait et cela a très bien fonctionné, comme le démontre l’exemple du village olympique à Paris. »

Un opérateur de services à l’échelle de la ville

Pour que l’ensemble fonctionne parfaitement, un chef d’orchestre doit accompagner ces aménagements, qu’il s’agisse de la mobilité, de l’énergie, de l’eau, de la propreté… Pour François Desgardin, cet opérateur dépend de préférence du public, parce que toutes les data vont passer par lui. « Utilisons les jeux de données existants provenant du cadastre, des fournisseurs d’énergie, de l’Open Data des villes (météo, trafic, chantiers…) et rendons les accessibles. » Dans cette perspective, les villes peuvent mettre en place des SEMOP (Sociétés d’Economie Mixte à Opération unique) fruits d’un partenariat public/privé. La ville de Paris a ainsi confié la gestion de ses 27 000 places de stationnement à SAEMES et ses commerces de proximité à la SEMAEST. La ville pourra également confier cette gestion des différents réseaux à des opérateurs privés, à l’instar de Nexity.

Une mission qui se rapproche du property management

« Depuis 10 ans déjà, notre président Alain Dinin est convaincu que Nexity doit diversifier ses activités dans le domaine des services, rapporte François Desgardin. Nous avons donc investi dans des entreprises du numérique, comme Intent Technologies ou Bionatics, pour renforcer notre mission de property management, d’optimisation de gestion de patrimoine, auprès de nos clients. » Nexity apporte ainsi une nouvelle façon de fournir les services dans les immeubles et les villes grâce à ces partenariats. Intent est une plateforme logicielle qui fait parler entre elles toutes les parties prenantes et les équipements, pour centraliser et organiser les données. Elle permet de superviser en temps réel un patrimoine immobilier ou un territoire. Bionatics développe une plateforme d’ingénierie 3D pour étudier des projets urbains et piloter des programmes de développement de territoires.

La question de la gestion de l’identité numérique

Mais quand on est un opérateur privé, la question de la gestion de l’identité numérique reste entière. « C’est aussi un sujet brûlant sur lequel nous travaillons, conclut François Desgardin. Le problème est en effet d’affecter des droits à ces services que nous fournissons. Qui peut entrer dans l’immeuble par exemple ? Qui peut charger sa voiture ?… Nous savons déjà traiter ce sujet lié à la sécurité et à l’identité numérique dans nos immeuble grâce à un QR Code, capable de gérer un droit d’accès éphémère, et notre solution digitale Flex Access. » Alors pourquoi pas à l’échelle d’une ville ?

Le secteur de l’immobilier s’est bien approprié la notion de bâtiments intelligents. Il se passe sur ce secteur ce qui s’est passé sur le secteur de la cybersécurité. « L’immobilier fait sa révolution digitale. Il ne s’agit pas d’une disruption négative, mais plutôt d’apporter une valeur supplémentaire au bien immobilier grâce à un hub digital ».

Gommer la technique, se focaliser sur les usages

Quand on pense aux baux commerciaux, aux programmes immobiliers, à la construction d’un bâtiment, on s’engage sur plusieurs dizaines années. Le rapprochement du digital et de l’immobilier passe par le service. Ce dernier permet de s’affranchir des différences techniques, d’avoir des contrats de services alignés sur les baux commerciaux et les programmes bâtimentaires. En outre, le service gomme la complexité inhérente aux bâtiments intelligents. Il doit être visible contrairement à la technologie qui doit rester transparente pour l’usager final. Ainsi l’opérateur de services doit s’engager sur des SLA (Service Level Agreements), sur des usages, sur la mise à disposition de fonctionnalités mais pas sur le défi technologique, qui reste un sujet propre à l’opérateur. « Désormais, quand on tire un câble, quand on met des équipements en bout de chaîne pour faire de la transmission, on ne se pose plus la question du type de câble ni des systèmes de commutation. On se préoccupe de l’expérience vécue par l’utilisateur et de ses ressentis ».

L’expérience client au cœur du service

La crise sanitaire a accéléré la digitalisation des espaces de travail et mis en lumière les avantages du smart office et du smart building. Aujourd’hui, les collaborateurs n’évoluent plus seulement dans des open spaces, des flex offices, mais dans des ″ appspaces ″. Ils attendent une expérience utilisateur qualitative et innovante. Il s’agit aussi de piloter la sécurité physique du bâtiment, son efficacité énergétique en récupérant par exemple des données d’analyse de l’air via différents capteurs. Les opérateurs doivent donc disposer d’actifs logiciels permettant de monter des solutions appropriées.

Fluidifier la communication pour améliorer la Qualité de Vie au Travail (QVT)

Pour Pascal Zerates,, la QVT doit être le graal : « Il faut l’enrichir en continu, en ajoutant ou en enlevant des fonctionnalités et contenus sur les plateformes car ces dernières évoluent fortement avec le temps. Mais en conservant les mêmes contrats de service, pour être aligné sur le contrat de la partie bâtimentaire ». Pour répondre à ces enjeux, il estime qu’une certaine sobriété numérique est nécessaire afin d’utiliser le digital à bon escient : « En tant qu’opérateur de services digitaux, Kardham se concentre sur le fondamental : l’humain, qu’il soit visiteur ou occupant sur les différents métiers. Internet est le 4^e fluide du bâtiment et tout l’intérêt du digital réside dans la fluidification de la communication. Nous restons focalisés sur la valeur d’usage. Par exemple, quand nous déployons des plateformes de réservation de réunions, nous disposons, en plus des écrans, des luminaires connectés moins énergivores qui indiquent le statut d’occupation ».

Kardham Digital propose systématiquement une cyber protection préventive et curative de ses plateformes, tout en laissant au client la liberté d’y adhérer ou pas. Toutes ces notions sont intégrées dans la gestion du bâtiment, qui dispose de son propre système d’information. « Au même titre qu’il existe des DSI, il y aura peut-être un jour des Directeurs de SI bâtimentaires, des DSIB en quelque sorte » conclut Pascal Zerates.

Pour Frédéric Mira, le logement social est en forte évolution, en particulier due aux demandes des locataires, qui dépassent la simple fourniture de logement et des services de base, comme l’entretien des parties communes ou la gestion des déchets ménagers. « Prenons l’exemple des banques. Elles ont dû se diversifier et proposer des assurances ou encore des forfaits téléphoniques, constate-t-il. Dans la même veine, les bailleurs sociaux vont devoir proposer des services annexes, liés au maintien à domicile des personnes fragiles ou à la sécurité (téléprotection des logements). Dans ce cadre, le numérique prendra une part énorme ! »

Une longueur d’avance sur la digitalisation

Si le groupe 3F continue de gérer ses 277 000 logements en France, en conservant ses fondamentaux et ses forces vives dans sa relation clientèle (un gardien d’immeuble pour 120 logements en moyenne et un service clientèle constitué de personnels formés à la gestion immobilière qui répondent à 600 000 demandes téléphoniques environ chaque année), il a aussi pris les devants sur le numérique depuis plusieurs années, en s’appuyant sur sa dynamique forte de transformation digitale déjà engagée. Il a ainsi créé une base patrimoniale numérique, dans laquelle120 000 logements de son parc immobilier d’Ile-de-France sont modélisés avec le progiciel Abyla. Son objectif est de centraliser et organiser les plans de tout son patrimoine et de ses équipements techniques. Cette base numérique constitue le cœur de ce que l’on appelle le BIM Exploitation, permettant ainsi une gestion technique à 360°, avec des potentiels réels de rationalisation des programmes d’investissement et de maintenance… « Dans le cadre de nos rénovations, nous utilisons déjà ces maquettes numériques de nos patrimoines pour faciliter les projections techniques (métrés par exemple) ou encore mieux communiquer avec nos partenaires – locataires ou collectivités locales – via des représentations graphiques de nos projets. Ainsi, grâce à elles, nous pouvons proposer parfois à nos locataires des visites virtuelles de certains espaces de leur résidence après rénovation (nouveaux halls d’entrée, nouvelles salles de bain, nouvelles façades voire nouveaux espaces extérieurs).

Une plateforme numérique pour optimiser la gestion technique du parc locatif

Le groupe s’est doté également d’une plateforme numérique, fondée sur la solution Intent. Sa vocation ? Rendre disponible les données relatives à l’entretien technique du parc immobilier (chauffage, ascenseurs, robinetterie…) et aux pannes en temps réel, depuis n’importe où et via les smartphones, tablettes et ordinateurs des personnels en charge de la gestion de proximité, ainsi que des exploitants et techniciens. Cette plateforme permet également de suivre le fonctionnement des équipements connectés des immeubles (ascenseurs, ventilation mécaniquement contrôlée VMC, portes de parkings…) et les interventions des prestataires sous contrat intervenants dans les bâtiments. « Plusieurs dizaines d’entre eux ont été raccordés à la plateforme, rapporte Frédéric Mira, ce qui représente un gain de qualité de service et de temps sur le suivi des opérations de maintenance et de résolution de pannes. Dès 2022, une partie de ces données de suivi devraient également devenir accessibles pour les locataires via notre espace client, pour leur apporter plus de satisfaction encore. »

Des services pour tous les acteurs du logement, gestionnaires et les locataires

Au quotidien, ces solutions numériques ouvrent de nouvelles perspectives de services en servant de base à des expérimentations mobilisant par exemple des solutions d’intelligence artificielle. À ce titre, le groupe 3F travaille avec certains de ses mainteneurs d’ascenseurs sur le déploiement d’algorithmes permettant d’envisager des programmes de maintenance prédictives des machines.

« Nous réfléchissons et expérimentons également d’autres usages, complète Frédéric Mira, comme par exemple des boîtes aux lettres connectées qui permettent à nos locataires d’être avertis lorsqu’un colis est déposé à leur attention, ou encore des systèmes permettant d’alerter les services compétents en cas de chute d’une personne âgée dans son logement… Selon moi, la question aujourd’hui n’est pas de savoir si notre rôle est bien de fournir ces services annexes en tant que bailleur, mais plutôt de déterminer les bons services qu’attendent nos locataires et nos équipes. Tout cela a évidemment un coût non négligeable mais je suis convaincu qu’il faut penser ces services en matière d’investissements et non de dépenses. »

Prendre le train en marche d’un projet ″smart″ devient en effet très compliqué pour l’opérateur de services digitaux. En fait, il doit se positionner dès la conception, aviser les promoteurs, cibler les BEFA (bail en futur état d’achèvement) pour indiquer que le Building Operating System – cher à la Smart Buildings Alliance – sera au cœur du projet. Le Property Management et le Facility Management prendront la suite. On ne parle plus de programmes d’été ou d’hiver : les solutions doivent prendre en compte la météo et les opérateurs imaginer des programmes sur mesure pour que le bâtiment soit confortable et peu énergivore. « Mais attention, alerte Jacques Guigui, viser une certification sans l’avoir anticipée à l’étape du projet n’a pas de sens. Surtout si les prérequis structurants ont été négligés comme par exemple les adductions en voirie permettant la connectivité du bâtiment aux datacenters ».

Une parfaite connaissance des normes

La construction d’un bâtiment intelligent en vue de location se réfère à de nouveaux labels, certifications ou référentiels : WiredScore (connectivité), R2S (services), HQE (qualité environnementale) ou encore BIM4V (continuité de services). La parfaite connaissance de ces labels est un gage à mettre en avant auprès des clients. Leurs besoins ne sont pas uniformes : certains rechercheront un label environnemental, d’autres la connectivité, etc. Les équipes de l’opérateur de services doivent les connaître parfaitement, savoir comment sont calculés les scores, les atteintes d’objectifs, et à qui adresser les demandes d’un client au bon interlocuteur interne

L’AMO digital : un nouveau métier à part entière

En effet la connaissance digitale induit un ROI d’entrée de jeu pour le promoteur. Par exemple, un besoin qualifié au bon moment permet d’acheter la bonne solution de GTB. Cependant, il est primordial de convier toutes les parties prenantes au lancement du projet digital. Cela englobe les concepteurs, les utilisateurs, les facility et property managers – s’ils ont été identifiés – afin de valider les choix de solutions. « Mettre autour d’une table des gens qui se côtoient rarement, c’est déjà une victoire ! Le bâtiment est constitué de beaucoup de silos qu’il faut disrupter. Certains lots techniques sont encore trop éparpillés. Par exemple, intégrer le lot ″Mobilier″ au projet digital permet d’unifier les technologies des systèmes de lectures de badges (casier, impression, machine à café, bornes d’entrées…) et de réaliser des économies d’échelle » estime Jacques Guigui. L’opérateur de services se positionne alors comme un ″facilitateur transverse″ en unifiant les différents jargons métiers (IT, environnement de travail, …) autour d’un langage commun et de besoins clairement identifiés. L’AMO digital va devenir indispensable dans les futurs projets de bâtiments.

La formation pour embarquer les forces vives de l’opérateur de services

Le digital permet de formaliser des processus et de les partager avec un maximum de personnes. C’est le lien entre le physique – le bâtiment, la technologie, les équipements – et l‘humain, qui apporte son intelligence. Par ailleurs, il permet d’impliquer des talents digitaux à fidéliser en leur donnant la possibilité d’évoluer. La formation devient alors cruciale dans la déclinaison de l’offre, notamment au niveau de la force commerciale qui va proposer des services respectant les tendances actuelles. Par exemple, concevoir une salle de réunion hybride alliant simultanément présentiel et distanciel.

Le constat que fait Jacques Guigui suite au déploiement européen de l’offre Digital Building Solutions de CBRE est qu’une majorité des utilisateurs prévoient d’augmenter leurs investissements dans les technologies de l’immobilier. « On ne va pas bouleverser toutes les équipes, mais proposer des évolutions professionnelles en puisant dans les forces vives de l’entreprise : les forces digitales ont été identifiées en interne (audit de bâtiment, IT, gestion de projet, …). Je consacre près de 20 % de mon temps à la formation. Après un premier projet pilote en accompagnement, ces équipes peuvent devenir autonomes. Puiser dans les forces vives est plus simple, moins long, moins coûteux et bien plus valorisant à une époque où conserver les talents est un véritable atout. Cette dynamique nous permet de garder le leadership et l’anticipation, ingrédients indispensables de l’innovation ».

« Pour l’ADEME, nous avons conduit une étude fondée sur les retours d’expériences observés dans une vingtaine d’îlots et de quartiers à énergie positive, rapporte Éric L’Helguen, Directeur Général d’EMBIX, membre de la SBA et pilote de la commission R2S4Grids. Nous avons constaté que ces opérations urbaines pourtant remarquables ne tenaient pas leurs promesses du point de vue énergétique : généralement 20 % en deçà des attendus. » Et encore, les quartiers étudiés comptent parmi les meilleurs élèves, qui permettaient d’être évalués avec des remontées d’informations réelles.

Le numérique, un outil essentiel pour le suivi de la performance énergétique

Pourquoi un tel décalage ? Selon Éric L’Helguen, la faute viendrait d’un manque de rigueur dans la conception et le suivi et pilotage en exploitation. Lors de la construction des quartiers, les promoteurs se dotent d’un bureau d’études pour réaliser la conception la plus efficace possible. Mais une fois les bâtiments livrés, plus personne n’est missionné pour assurer les performances du quartier dans la durée. « À ce stade, le numérique est essentiel, pour mesurer la production d’énergie renouvelable, la consommation d’électricité par les habitants du quartier, les dérives… Car il n’y a pas de performance sans mesure. Il est facile de visualiser un problème lié à un pont thermique ou une centrale photovoltaïque défectueuse. »

Un quartier plus complexe qu’il convient de gérer et de faire évoluer

Néanmoins, le numérique reste un outil. Un outil précieux qui permet de contrôler et de décider où et comment agir pour améliorer les performances, mais l’humain reste indispensable. « Avant, la gestion de l’énergie et des fluides dans un quartier était aisée, avec une simple connexion au réseau de gaz, d’électricité, d’eau…, souligne Éric L’Helguen. Aujourd’hui, c’est beaucoup plus complexe avec davantage d’éléments à la maille locale, comme la production d’énergie renouvelable, l’alimentation des véhicules électriques, la modulation d’électricité… » Des éléments qu’il convient de traiter conjointement, pas en silos. Les données des uns doivent servir aux autres.

Tenir la performance et évoluer dans la durée

C’est bien à ce niveau que l’opérateur de services urbain va jouer son rôle, avec la mission de tenir les performances énergétiques du quartier dans la durée et de leur permettre d’évoluer.

« Dès la conception du quartier, sa mission est aussi indispensable que celle de l’architecte, affirme Éric L’Helguen. Pour des besoins esthétiques et de luminosité, on peut en effet choisir de réaliser une façade largement vitrée, avec le risque de faire monter la température les jours ensoleillés et de nécessiter une climatisation énergivore. Entre design et performance énergétique, il faut trouver le bon compromis. C’est l’équation que l’opérateur de services aura à résoudre en permanence. »

Lors du commissioning, à la mise en service d’un îlot de bâtiments par exemple, il veillera à ce que les performances soient conformes avec ce qui avait été prévu et que les conditions soient réunies pour que le niveau de performance perdure.

En phase d’exploitation, l’opérateur de services devra engager les occupants dans une approche écoresponsable. « Nous les impliquons dans une démarche participative, nous les coachons, pour les aider à utiliser intelligemment leur bâtiment et leur environnement, » précise Éric L’Helguen.

Plus globalement sur la durée, il va mesurer, suivre, analyser et piloter les consommations d’énergie, pour agir et réagir aux évolutions d’usages par exemple et s’adapter. « Ce n’est pas parce qu’au départ les sources d’énergie locales produisent plus d’énergie qu’il n’en faut, que les usagers réalisent tous les bons écogestes ou que le confort est optimal, qu’il en sera de même 5 ans après. Le nombre de véhicules électriques peut doubler, une canicule peut entraîner l’acquisition de climatiseurs, l’activité au sein d’un immeuble changer… et les performances risquent de chuter. Nous devons trouver des solutions pour retrouver de bons résultats. »

Vers le jumeau numérique du quartier

Pour mener à bien ces missions, Éric L’Helguen milite pour la mise en place de jumeau numérique des quartiers : un double virtuel qui reproduit fidèlement les rues du quartier, les bâtiments, les réseaux d’électricité, d’eau et de chauffage…, pour simuler son fonctionnement, en prenant en compte ses particularités locales. « On en est loin aujourd’hui, mais ce serait l’idéal pour collecter les données clés, les faire interagir, s’assurer que tout se passe bien. L’approche R2S pourra nous aider dans cette perspective, parce qu’elle implique une garantie d’ouverture et de communication entre les équipements, les bâtiments, l’environnement… »

Aujourd’hui, Éric L’Helguen, via son entreprise EMBIX, applique cette démarche d’opérateur de services urbain sur un quartier lyonnais innovant et durable de 35 000 m², le premier en France à tester un dispositif d’autoconsommation collective à l’échelle de plusieurs bâtiments : Lyon Sollys. « L’énergie produite par une centrale de cogénération au gaz vert fournira de l’eau chaude et de l’électricité aux bureaux et aux commerces le jour et aux habitants en soirée et le week-end, résume Éric L’Helguen. Nous réaliserons la mise en service énergétique des bâtiments, superviserons les performances pour qu’elles tiennent leurs engagements et accompagnerons les occupants pour qu’ils gèrent efficacement leur consommation d’énergie. » À suivre…

Partagez-vous la vision d’une 3è révolution urbaine basée sur une transition numérique de grande ampleur ?

Marjolaine Meynier-Millefert : En partie, oui.  Les outils numériques communiquent déjà et vont communiquer de plus en plus entre eux. Ils échangeront des informations que la pensée humaine n’arrive pas à agréger, cela permettra de remettre en question des pratiques existantes.
Mais il faut considérer le numérique comme un outil. Je reste dans l’idée que la 3e révolution urbaine sera avant tout humaine. Il ne faut pas que l’outil devienne penseur, mais que la machine optimise de manière pertinente la projection humaine. Les progrès numériques offrent des outils d’aide à la décision très puissants mais il ne faut pas se laisser submerger : ils doivent avant tout permettre plus d’humanité, offrir plus de place à l’humain.

Quelle place pour la transition énergétique et environnementale au sein de cette 3è révolution urbaine ?

M.M-M : Le numérique peut devenir un soutien intelligent et un allié puissant de la transition environnementale. C’est vers cela qu’il faut aller. Des outils de pilotage énergétique sont déjà à l’œuvre et extrêmement pertinents. Ils rendent par exemple les bâtiments intelligents pour qu’ils soient moins énergivores. Autre exemple, la question de la gestion des déchets : aujourd’hui, on a besoin de données sur les ressources de matières premières et secondaires, car les informations dont on dispose à l’échelle des territoires sont trop morcelées. Un outil qui établirait de manière plus intelligente et plus exhaustive des informations sur les gisements de matière recyclée faciliterait l’émergence de filières de recyclage.
Après, on sait aussi que le numérique représente 3,7 % des émissions de CO2 mondiales et que ce chiffre est en augmentation. L’empreinte carbone d’un objet numérique, après 2 ans, réside dans sa fabrication (90 %), non pas dans son usage (10 %). Si l’obsolescence systématique des outils numériques reste la norme (et pas l’upgrade de ces outils), se crée alors une autre forme de poids environnemental. Il faut donc voir le numérique comme un allié, mais pas comme une solution miracle.

Quelles sont vos actions sur cette 3È révolution urbaine ? Est-ce un paradigme que vous intégrez à vos chantiers de travail ?

M.M-M : Au niveau des deux volets principaux sur lesquels je travaille en tant que députée (développement durable et aménagement du territoire, NDLR), je vois bien émerger le sujet de cette révolution. Les solutions proposées foisonnent mais sont encore en phase d’amorçage : elles relèvent du domaine de l’innovation, et obéissent à des logiques d’expérimentations.
Sur le sujet des bâtiments par exemple. On parle du BIM depuis plusieurs années, mais le nombre de projets qui y ont recours est encore marginal. On est dans une phase d’entre deux et la compréhension de ce que l’outil peut apporter à la profession n’est pas encore 100 % partagée. Pour certains acteurs, le BIM n’est encore qu’une opportunité marketing, alors que son objectif est de mieux planifier et modéliser son chantier neuf, mais il est aussi pour d’autres une opportunité de rénovation énergétique. Le BIM évite les problématiques d’erreur chantier en facilitant le partage d’informations entre les différents corps de métier.
J’ai aussi beaucoup travaillé sur l’idée du Carnet Numérique du Bâtiment. Finalement, la vision numérique qu’on en avait n’est pas tout à fait celle que l’on a réussi à mettre en œuvre. La compréhension de l’outil n’est pas encore pleine et cet écart s’est ressenti dans la vie législative du projet. Coincé dans la loi ELAN en 2018, le carnet a finalement été validé en 2021 dans la Loi climat et résilience, sous la forme du CIL, Carnet d’Information du Logement. En 3 ans, on a progressé, et on progressera encore.

Quelle est la place du Citoyen au sein de cette 3È révolution urbaine ?

M.M-M : Je suis pour que les citoyens et citoyennes prennent davantage leur place dans nos lieux de vie. Il y a une vraie opportunité à ce que les personnes se saisissent des sujets, comme je le mentionne dans mon rapport sur les ENR : avec une meilleure compréhension de nos enjeux, ils deviennent des alliés de nos sujets. Quand on les considère seulement comme des utilisateurs finaux auxquels on doit livrer des services plutôt que comme des partenaires, je pense qu’on se prive de beaucoup. On pourrait croire à tort que c’est plus optimum, plus efficace, mais en réalité on y perd.
Aujourd’hui, les citoyens ne comprennent plus les racines de ce qu’on leur propose et leur éloignement des sujets provoque des effets de rejet. Avec l’énergie, c’est pareil : 69 % des Français pensent que les centrales nucléaires participent au réchauffement climatique alors qu’elles ne produisent pas de CO2.
On a eu des visions très centralisées. L’enjeu aujourd’hui est de partager les expertises : le numérique le permet, avec des informations brutes dont chacun peut se saisir. Cela peut brouiller la hiérarchie entre professionnels et amateurs, faire peur à ceux qui étaient dans une logique de maîtrise. Mais in fine, cela fait émerger des savoirs partagés beaucoup plus résilients, qui nous permettent de faire face au monde qui vient.

Le numérique est au centre, mais par quoi d’autre cela peut-il passer ?

M.M-M : Le numérique est un outil qui, encore une fois, doit servir à créer plus de liens humains. Avec des lieux de rencontre et de partage. Il faut que les villes très connectées numériquement soient aussi mieux reliées humainement… Sinon on n’aura rien gagné avec le numérique – même si chaque individu a accès à des services fantastiques. On a besoin que ces outils nous relient, alimentent le vivre ensemble et nous permettent de réfléchir à notre ville. Les villes qui n’ont pas de projet collectif ne sont que des agrégations d’individualités : une ville ou un village, c’est un nom, une identité et des personnes qui vivent ensemble. 

Pour terminer, quel est selon vous l’équipement ou la technologie qui aura le plus d’impact sur les bâtiments et la ville dans les années à venir ?

M.M-M : La mesure numérique des résultats, qui va révolutionner la rénovation énergétique. A partir du moment où l’on basculera dans cette logique de mesure instrumentée, on sortira de la logique des calculs conventionnels et des projections des économies théoriques moyennes réalisées. Les modèles économiques vont se stabiliser, avec des résultats beaucoup plus pointus : ROI, coûts et gains des économies d’énergies. Alors qu’aujourd’hui on est beaucoup dans l’obligation de moyens, on basculera dans la garantie du résultat. Pour moi cela va tout changer, et cela ira très vite.