Notre relation avec notre logement a profondément changé, avec la situation sanitaire telle que nous la vivons actuellement. Après avoir été confrontés aux confinements, les habitants ont des envies d’ouvertures vers l’extérieur, avec balcons et terrasses, mais aussi des besoins de digitalisation et de modularité des espaces, afin de se réserver un coin professionnel pour le télétravail. Il faudra donc compter sur les attentes des usagers pour concevoir l’immobilier du futur. Une préoccupation que la SBA a anticipé en consacrant une commission à la création de valeur dans le bâtiment par l’usager et en lançant une étude sur le sujet.
À la création de la structure de la SBA dans le Grand Est, les membres fondateurs ont voulu lancer des groupes de travail, pour soutenir les actions de la SBA nationale. « À cette occasion, se souvient Stéphane Saidani, Président de la startup Gizmo à Mulhouse, j’ai proposé une thématique qui m’intéressait, en rapport avec l’humain. Le Smart Building reste en effet à mon sens un sujet résolument technique et l’usager ne sait pas trop de quoi il est question. Il convient donc de lui en expliquer les bénéfices avec des éléments tangibles, des usages, pour qu’il adhère au concept. »
L’intérêt de placer l’usager au cœur de la conception du bâtiment
La SBA Grand Est a ainsi lancé une étude sur la participation de l’occupant à la conception de son logement. Dans cette perspective, un groupe de travail a été constitué, qui a recruté un stagiaire, étudiant en seconde année de Master Ville, Environnement et Société de l’université de Strasbourg. « Quand Amadou-Tidiane Sall a effectué un premier état de l’art sur le sujet, rapporte Stéphane Saidani, il a constaté que des recherches sont en cours, et qu’elles sont très théoriques, pas en lien avec la filière professionnelle. » L’étude pilotée par la SBA est en ce sens inédite dans l’immobilier et a conduit à la mise en place d’une commission dédiée, coordonnée par Stéphane Saidani depuis le Grand Est.
Les attentes des usagers sont-elles traduites dans les projets immobiliers ?
Pour amorcer l’étude, ses membres se sont penchés sur l’élaboration d’un questionnaire et la sélection de contributeurs qu’Amadou-Tidiane Sall devait interviewer. Les professionnels, promoteurs, bailleurs sociaux, constructeurs… intègrent-ils les attentes des usagers dans leurs projets ? « Manifestement non, regrette Stéphane Saidani. Seuls certains bailleurs sociaux et membres d’associations de l’habitat participatif, comme par exemple le groupe Familles solidaires, prennent en compte cette préoccupation, parce qu’ils considèrent qu’exploitants et occupants appartiennent au même écosystème, au sein duquel la proximité se crée, les liens se nouent et le partage existe. C’est le fondement même des relations humaines. »
Le diktat du prix au m² encore trop présent
Pour d’autres répondants, la rentabilité prime encore sur la qualité de vie des usagers. « Un des contributeurs a même affirmé que le bâtiment répond uniquement aux exigences du marché, pas aux attentes des occupants, déplore Stéphane Saidani. Néanmoins, l’épidémie de Covid-19 a changé la donne et les professionnels du secteur savent qu’il faut nécessairement repenser l’immobilier. » La transformation s’impose aussi parce que le foncier disponible se fait rare et que les exigences d’efficacité énergétique sont plus drastiques. Les bâtiments devront intégrer davantage de modularité, d’agilité, de mixité. « Certains promoteurs ont encore du mal à imaginer que le respect des attentes de l’usager peut valoriser leur bâtiment, qu’un locataire dont la qualité de vie est améliorée, qui perçoit la valeur augmentée des services, qui s’épanouit dans un écosystème vertueux, accepte de payer plus cher pour son logement. Aujourd’hui, c’est justement cela qui apporte la valeur au bâtiment. »
Le nouveau métier de la maîtrise d’usage
Ce n’est donc pas un hasard si un nouveau métier émerge : celui du maître d’usage, né avec le développement des services numériques dans le bâtiment. Sa mission ? La prise en compte des besoins de l’occupant dans l’approche de conception d’un bâtiment, sur la base d’étude sociologique et de concertation. « Dans la droite lignée de cette émergence de la maîtrise d’ouvrage, notre commission va exploiter les résultats de l’étude menée par Amadou-Tidiane Sall, pour rédiger un livre blanc et produire des recommandations qui aideront les acteurs du bâtiment à organiser le recueil des attentes des usagers et à les intégrer dans leurs projets, planifie Stéphane Saidani. En donnant la parole à l’habitant, on crée des opportunités et on réinvente le bâtiment, qui gagne alors en valeur. C’est certain ! »