Plus de la moitié de la population mondiale habite déjà dans les villes et cette croissance urbaine devrait se poursuivre, pour compter 2,5 milliards de personnes supplémentaires d’ici 2050. À l’échelle de la planète, l’urbanisation étend ses limites chaque jour de 110 nouveaux km², soit l’équivalent de la superficie de Paris ! Dans le contexte environnemental actuel, cela ne peut plus durer. Il convient donc d’envisager de nouvelles voies pour construire la ville de demain – d’imaginer une révolution urbaine sans doute – comme l’a confié Sabine Desnault, Directrice exécutive R&D, Innovation et RSE chez Gecina.
Dans la notion de révolution urbaine, les enjeux sont pluriels, entre la densification démographique, la place de la métropolisation, l’urgence climatique et les attentes de services des habitants… « Le numérique jouera un rôle central pour mieux gérer ces problématiques des villes, suppose Sabine Desnault. L’objectif sera d’adopter une approche responsable de lutte contre le réchauffement climatique et de préservation des ressources naturelles, tout en apportant un niveau de services satisfaisant pour les habitants. N’oublions pas de prendre en considération l’humain, ce qu’on a peut-être tendance à oublier parfois dans les modèles de smart city. C’est essentiel ! »
Un objectif de neutralité carbone avancé de 20 ans
Gecina est une foncière de bureaux et de logements très majoritairement implantée dans Paris et qui se développe dans les grandes métropoles. C’est dire si les enjeux des grandes villes concernent le groupe. « Nous avons engagé donc une politique environnementale ambitieuse, affirme Sabine Desnault, qui a déjà porté leurs fruits. » Entre 2008 et 2020, Gecina a effectivement réduit de 53 % ses émissions de gaz à effet de serre, avec un horizon de neutralité carbone pour 2050. En 2021, le groupe est passé à la vitesse supérieure, avec son plan CAN0P-2030 (Carbon Net 0 Plan), qui vise un objectif zéro émission de CO2 en exploitation d’ici 2030 sur l’ensemble de son patrimoine existant. « Nous avançons notre cible initiale de 20 ans parce que nous n’avons plus le choix, insiste-t-elle. Prenons l’exemple de Paris, où des prévisions de pics de chaleur ont été réalisées à différentes dates. On constate que ce qui devait arriver en 2050, selon une étude de 2012, surviendra très vraisemblablement dès 2030, si l’on se réfère aux données de 2021. »
Puits carbone, biodiversité et réemploi de matériaux
Le groupe est convaincu que l’ensemble de la filière doit évoluer et croit beaucoup dans les modèles de ″coopétition″, où même les concurrents peuvent collaborer pour transformer ensemble le secteur immobilier. Ainsi Gecina a lancé en novembre BIG (Biodiversity Impulsion Group) avec 15 autres entreprises pour développer des indicateurs communs de mesure de l’empreinte biodiversité (dont l’impact puits carbone) des projets immobiliers. La préservation des ressources, c’est également faire en sorte d’éviter d’extraire des matériaux pour construire et rénover. « Nous sommes engagés dans une initiative collective du secteur immobilier – Le Booster du Réemploi – pour massifier l’économie circulaire dans le bâtiment, complète Sabine Desnault. Dans ce domaine, nous sommes très actifs et nous avons réemployé, dans nos projets, 262 tonnes de matériaux au cours de la dernière année. »
Des expériences usagers plus humaines et plus fluides
Parmi les enjeux de la révolution urbaine, le respect de l’environnement va de pair avec la considération de l’humain. Il faut lui faciliter la vie dans la ville du futur. « Nous agissons dans ce sens dès à présent, assure-t-elle, en cherchant à fluidifier le quotidien de nos usagers, avec notre approche YouFirst. D’ores et déjà dans plusieurs de nos immeubles, vous trouverez la présence d’un YouFirst manager dédié et un accès à une app numérique que nous avons développée. » De nouveaux services se déploient pour les clients, de façon à ce que le travailleur, l’étudiant, l’habitant bénéficient de bibliothèques partagées, de salles de fitness, d’offres de restauration saines et conviviales…, mais aussi d’expériences digitales personnalisées, pour la réservation de salles, l’usage de casiers connectés, l’accès à des espaces de bureaux ou des places de parking… « Demain, certains services pourraient être mutualisées pour les occupants de notre réseau d’immeubles. Nous travaillons dans ce sens. »
Le BIM en exploitation pour mieux adapter les bâtiments aux besoins
Il convient enfin d’adapter les bâtiments aux besoins réels des occupants. Gecina a dans cette perspective initié la modélisation numérique de son parc immobilier. « Avec la connaissance fine de nos immeubles, nous visons à améliorer tous les niveaux de qualité, environnementale, servicielle, digitale, humaine… au-delà du bâtiment, à l’échelle de la ville, conclut Sabine Desnault. La 3è révolution urbaine, telle que je l’imagine, va ainsi s’inscrire dans une approche holistique, pour avoir la capacité de faciliter le ″bien-vivre″ tout en préservant les ressources. C’est une question d’équilibre et un point de vigilance fort dans le contexte actuel d’urgence climatique, dont chacun d’entre nous devrait prendre conscience. »