« Vous ne le savez sans doute pas, raconte-t-il, mais la SBA a servi de catalyseur à la création d’Urban Practices. » Au printemps 2015 à Lyon, une poignée de membres de l’association avait été conviée à un déjeuner de travail . De ce moment d’échanges, est né le projet d’un cabinet de conseil spécialisé pour mettre en œuvre les thématiques portées par la SBA : interopérabilité des systèmes, impact du numérique sur la transformation du bâtiment, notion d’efficacité énergétique… « On ne se connaissait pas encore tous très bien et on avait identifié à l’époque qu’il n’existait pas de cabinet spécialisé sur ces sujets. Notre ambition était d’accompagner les donneurs d’ordre sur les grands projets tertiaires et urbains, les bailleurs sociaux et les collectivités sur les systèmes d’informations patrimoniales, ainsi que les territoires, en particulier sur les quartiers durables. » Depuis, du chemin a été parcouru puisque la SBA a lancé en février 2023 une commission internationale dédiée à l’AMO Smart (digital advisory), un nouveau métier pour décoder l’ADN du bâtiment intelligent et tirer parti de toute la puissance du numérique dans les projets immobiliers.

Un regard objectif sur l’écosystème bâtimentaire

Après son implication forte dans les travaux de la SBA et dans la construction de certains cadres de référence, son attachement aux sujets de terrain et sa prise de recul lui permettent de regarder les contributions de l’alliance avec un œil nouveau et « objectivement, la SBA a beaucoup apporté au secteur de l’immobilier. Il suffit d’échanger avec des acteurs du bâtiment à l’étranger pour qu’ils nous disent que c’est une vraie chance d’avoir un outil en France comme la SBA, qui a su cristalliser un écosystème et une dynamique collective en faveur du numérique dans le bâtiment. » 

Pour Alain Kergoat, la SBA a permis de prendre conscience de la nécessité du numérique dans l’immobilier, pour améliorer l’efficacité énergétique et apporter des services aux occupants et exploitants. C’était loin d’être une évidence il y a 10 ans. Et, surtout, l’une des principales avancées de la SBA est la création du cadre de référence R2S. « C’est, pour moi, la pierre angulaire qui a scellé le ciment de l’alliance. Plusieurs déclinaisons ont suivi, notamment R2S 4 care, inédit dans le secteur de la santé. Le groupe de travail à l’origine de ce référentiel a su s’en emparer et le mettre au service du bâtiment hospitalier et de tous ses usagers, qu’ils soient soignants ou patients. C’est une belle réussite ! À mon sens, d’autres déclinaisons ont également de belles perspectives de déploiement, comme R2S 4 Grids pour l’énergie. C’est un référentiel d’experts très complet, conçu avec un peu d’avance sur son temps. Pourtant, plus que jamais aujourd’hui, R2S 4 Grids est prêt à exprimer son potentiel à l’heure de la sobriété énergétique, en fiabilisant l’analyse des données énergétiques et la flexibilité des bâtiments. »

L’introduction de nouveaux concepts

La SBA a également introduit de nouveaux concepts comme le BOS (Building Operating System), l’OS du bâtiment. « Cette notion de BOS a été portée par plusieurs acteurs de la SBA en France et aujourd’hui, la France est leader sur le sujet dans le monde. L’alliance ne s’est pas contenté de faire éclore le concept, elle a aussi produit un livre blanc sur le BOS, afin de partager avec toute la filière ses connaissances, de proposer une définition commune, et de le placer le BOS comme un socle technique fondamental à la gestion des données dans les bâtiments. » Ce livre blanc a reçu un bon accueil dans l’écosystème immobilier, comme les ouvrages sur l’intelligence artificielle ou encore la cybersécurisation des bâtiments tertiaires.

Le temps de la concrétisation

Aujourd’hui, le temps de la réflexion (même s’il se poursuit) fait place à celui de la concrétisation. Cent quarante-et-un programmes immobiliers dans le tertiaire sont engagés dans la démarche de labellisation R2S (soit près de 2,5 millions de m²), et une cinquantaine de réalisations ont obtenu ces dernières années le label R2S, désormais reconnu dans le secteur. Une dizaine de programmes exemplaires ont même décroché trois étoiles, preuve d’une démarche rigoureuse de digitalisation au service des occupants. « Le Campus On Dijon, l’immeuble Origine d’Icade et le bâtiment Corner d’Allianz sont ainsi, à mon sens, les réalisations les plus complètes en matière de connectivité et d’usage, conclut Alain Kergoat. La valeur du numérique dans le bâtiment se révèle, avec des résultats probants et des enseignements sur les bénéfices possibles. C’est ce que la filière attend depuis longtemps pour passer à l’étape de massification. Cela ne signifie pas que la SBA va se reposer sur ses lauriers. Elle va poursuivre son travail fédérateur. Il y a aujourd’hui urgence à réaliser cette transformation de l’immobilier par le numérique. Il y a 10 ans, je suis passé du numérique au bâtiment. Les acteurs du secteur peuvent bien faire le mouvement inverse. C’est le moment ! »

Une centrale électrique virtuelle, qu’est-ce que c’est ? Une combinaison de “petites” sources d’énergie et de systèmes de stockage d’énergie, pilotées par un système numérique. C’est justement ce que l’on retrouve parmi les smart buildings les plus vertueux. Un terreau fertile pour voir se développer de nouvelles formes de production d’énergie décentralisées.

Technologies et réglementations au service de l’émergence de l’énergie décentralisée

À l’heure où la situation énergétique actuelle place la sobriété sur le devant de la scène, on pense avant tout à troquer sa vieille chaudière contre une pompe à chaleur, éventuellement à installer des panneaux photovoltaïques. Pourtant, « les solutions disponibles pour faire des économies d’énergie et utiliser les énergies renouvelables sont multiples, note Olivier Gresle, Secrétaire général de la SBA, et Directeur Marketing, Innovation, RSE et Grands Comptes chez ENGIE Solutions. La géothermie à très basse énergie, par exemple, est intéressante. Elle permet d’exploiter l’inertie thermique des sous-sols, en posant des sondes et en faisant circuler un fluide caloporteur. Ici, la température est constante, 12 °C toute l’année. » 

Pompes à chaleur, photovoltaïque, géothermie… toutes ces solutions ont bénéficié des progrès technologiques ces dernières années, comme l’illustrent par exemple l’augmentation des rendements des cellules photovoltaïques atteignant 30 % (source) aujourd’hui et la chute de leur prix de 80 % en 15 ans (source), pendant que les coûts de l’électricité flambent ces derniers mois. Mais ce n’est pas tout, puisque les réglementations accompagnent cette évolution, pour que le recours à ces solutions devienne possible, voire rentable. « Citons notamment la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, qui renforce les obligations de panneaux photovoltaïques sur les bâtiments non résidentiels, indique Olivier Gresle, et le Plan d’action de l’Etat pour presser le pas sur le passage à la géothermie. ».

La bonne solution ? Un mix de solutions de production à l’échelle du bâtiment

Néanmoins, si ces technologies de production d’énergie décentralisées présentent chacune des avantages, elles ont aussi des inconvénients. « L’intermittence pour l’une, le besoin d’électricité pour fonctionner de l’autre, liste Olivier Gresle. La meilleure solution consiste alors à opter pour un mix de ces technologies, pour disposer d’énergie au bon moment et au bon endroit. Selon le moment de la journée, on sélectionnera l’une ou l’autre pour bénéficier du meilleur confort au meilleur prix. » 

Le pilotage du bâtiment pour gérer entre elles ces différentes productions d’énergie décentralisées devient ainsi incontournable. Il est tout aussi essentiel pour équilibrer les flux d’énergies entre ces productions locales et les consommations au niveau du bâtiment. « Cet équilibre se joue ici en temps réel pour que tout fonctionne parfaitement, ajoute Olivier Gresle. Le numérique a donc toute sa place pour assurer ce pilotage en continu ! »

Là encore, il y a eu une réelle prise de conscience des pouvoirs publics sur ce qui est en train de se jouer. La consultation sur le pilotage du bâtiment lancée en janvier 2023 par le comité de prospective de la CRE (Commission de Régulation de l’Énergie) apporte la preuve de la volonté des pouvoirs publics à donner l’opportunité au bâtiment « Virtual Power Plant » de se développer à l’avenir. Il s’agit en effet de trouver les conditions techniques, réglementaires et économiques nécessaires pour généraliser le pilotage numérique des bâtiments. La SBA participe d’ailleurs à cette consultation pour apporter sa vision et son expérience sur le rôle du bâtiment dans l’équilibre des réseaux d’énergie. À cela, s’ajoute la nouvelle version du décret BACS, publiée en avril dernier, qui va rendre obligatoire, d’ici le 1er janvier 2027, l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle dans les bâtiments non résidentiels ayant des systèmes techniques de + de 70 kW, c’est-à-dire les bâtiments de plus de 1000 m².

« Tous les feux sont donc au vert pour envisager le déploiement, dans un futur proche, de bâtiments producteurs d’un mix énergétique renouvelé, hybridant les systèmes, conclut Olivier Gresle. L’évolution est déjà en marche vers un nouveau modèle énergétique, avec plus de productions locales et un mélange de technologies, forcément interopérables. L’enjeu sera de gérer les flux d’énergie et d’équilibrer l’offre et la demande en temps réel. D’où la nécessité du numérique dans le bâtiment et d’exploitants qui qualifieront les données et utiliseront ces systèmes. Ensemble, ils joueront un rôle clé ! »

En démarrant la matinée, Roland Marion, Conseiller régional délégué à la transition écologique et énergétique et Directeur Économie Circulaire de l’ADEME, a réaffirmé la volonté de la région Pays de la Loire de devenir d’ici à 2050 un territoire à énergie positive et complètement neutre en carbone. Une volonté qui s’inscrit parfaitement dans le thème abordé lors de cette rencontre : « Numérique et sobriété : le combo gagnant pour le bâtiment ! ».

Le numérique pour répondre aux exigences réglementaires

Après l’allocution d’ouverture de Roland Marion, les 2 coordinateurs de la SBA Pays de la Loire, Antoine Barto, Dirigeant fondateur de Capteleco et Adrien Boixel, son Directeur efficacité énergétique ont pris la parole pour exprimer leur intention de démarrer un groupe de travail sur l’usage, dans les labels du smart building, pour alimenter le contexte réglementaire, normatif et… la sobriété. Ils ont aussi partagé quelques cas d’usages et retours d’expérience du numérique dans chaque étape du cycle de vie du bâtiment, en phase de conception, réalisation, exploitation du bâtiment.

« Le numérique se trouve aussi dans les systèmes de terrain (compteurs connectés, capteurs IoT, GTB…), les smartgrids, pour gérer les énergies vertes et la flexibilité énergétique, ou encore les services digitaux, décrit Antoine Barto. La question est de savoir comment cadrer ces problématiques numériques dans le bâtiment, à l’aune des réglementations et normes, comme la RE 2020, le décret BACS, le Dispositif Eco Energie Tertiaire ou le R2S, qui imposent ou incitent à recourir au numérique. » Dans ce contexte, le numérique va servir à mesurer les consommations d’énergie et à calculer les économies réalisées.

Les impacts positifs du numérique et… ce qui fonctionne moins bien

Finalement, le numérique présente de nombreux impacts positifs en terme économique et environnemental. On parle de 10 % d’économie d’énergie par le simple suivi de la performance du bâtiment et jusqu’à 40 % grâce à la régulation des équipements. Le numérique a aussi un impact social, en assurant le confort des occupants, en optimisant la connectivité au profit de la qualité d’usage, en facilitant les liens sociaux, etc. « Pour être plus efficace, il convient de pouvoir capitaliser sur les retours d’expérience, ajoute Adrien Boixel, pour avoir une réelle démarche itérative sur tous les projets de construction et de réhabilitation et donc être davantage sobre énergétiquement sur toute la chaîne du bâtiment. »

Il a poursuivi en listant tout ce qui peut parfois moins bien fonctionner dans le cycle de vie du bâtiment pour déployer efficacement le numérique. « D’abord, les acteurs du bâtiment ne prennent que trop peu en compte le numérique dès le démarrage du projet. Il est rare de trouver des demandes sur le numérique dans le cahier des charges. Les parties prenantes n’expriment pas nécessairement leurs besoins, pour bien dimensionner les systèmes. Elles doivent être aidées dans cette perspective par des spécialistes. Autre écueil fréquent : l’éclatement de tout le système numérique dans les différents lots, une partie dans le lot électricité, une autre dans le lot CVC, etc. » On est alors loin de la sobriété dans le bâtiment.

Une table ronde pour évoquer ce qu’on doit faire

En réponse, aux retours d’expérience présentés par les 2 coordinateurs de la SBA Pays de la Loire, Prudence Soto, Directrice générale de Sauter, Solenn Tardivel, Directrice associée chez Urban Practices, Nicolas Poirier, Directeur du patrimoine d’Angers Loire habitat, Thierry Leboucq, Chairman de Greenspector et Pierre Bastien, Directeur de programmes au sein du groupe Chessé ont partagé leurs points de vue sur l’intérêt de la numérisation du bâtiment et leurs bonnes pratiques, dans le cadre d’une table ronde, animée par Pierre-Yves Legrand, Directeur de Novalbuid.

Une stratégie du numérique pour la sobriété énergétique

Pour Pierre Bastien, le numérique permet d’acquérir de meilleures connaissances, « en permettant d’analyser son parc immobilier pour voir où sont les plus importants usages d’énergie, de réaliser un état des lieux des usages pour amorcer des actions d’efficacité énergétique et de suivre les consommations des locataires. » Avant cela, il est indispensable de bien dimensionner son besoin, selon Thierry Leboucq : « il ne s’agit pas de mettre du numérique pour le plaisir, parce que l’outil numérique consomme aussi de l’énergie pour collecter des données. Mieux vaut mutualiser les capteurs. » Voilà pourquoi Nicolas Poirier, qui a été à l’initiative du premier programme de logement collectif labellisé R2S, pense « qu’il faut rester maître de sa stratégie pour déployer le numérique dans son bâtiment, tout en se faisant accompagner par des spécialistes sur le smart. »

Les occupants, acteurs de la sobriété

Solenn Tardivel souligne tout l’intérêt de « mettre en place une infrastructure numérique sur chaque bâtiment, après concertations avec les parties prenantes (occupants, maître d’ouvrage…), pour qu’elles expriment leurs besoins d’usage. Faut-il installer de la vidéosurveillance, du pilotage intelligent, des tableaux de bord ? Rien qu’en connaissant leurs consommations d’énergie, les occupants les réduisent spontanément de 8 à 10 %. »  À cela s’ajoute la capacité du numérique à ajuster les consommations d’énergie dans le bâtiment, en se servant de scénarios en fonction des écogestes définis par le gestionnaire de transport d’électricité RTE pour économiser l’énergie. « C’est précisément ce qu’a expérimenté le groupe Sauter dans un bâtiment de 70 000 m², réussissant à économiser 17 % d’énergie, » précise Prudence Soto. 

Au-delà de ces courts extraits de la table ronde, nous vous invitons à découvrir l’ensemble des débats autour du numérique et de la sobriété dans le bâtiment et les moments clés du lancement de la SBA Pays de la Loire, en visionnant le replay de cette matinale particulièrement instructive et riche en informations.

Pour aller plus loin…

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ℹ️   Consultez le communiqué de presse

Groupe français fort d’un siècle d’innovation et présent dans plus de 50 pays, Alcatel-Lucent Enterprise est spécialiste des infrastructures de réseau, de communication et de cloud. Désormais, au-delà de ses activités verticales (éducation, transport, santé, hôtellerie, énergie, gouvernement et défense…), le groupe affirme sa proposition de valeur pour la ville et le bâtiment intelligent, au cœur des préoccupations de la SBA. Il a donc naturellement décidé de rejoindre l’alliance. 

Le bâtiment 5.0 pourvoyeur de services

« Chez Alcatel-Lucent Enterprise, nous considérons qu’il y a de grandes différences entre un bâtiment connecté et un smart building, » explique Xavier Mongin, qui compare l’évolution du bâtiment aux révolutions industrielles, de l’industrie 2.0 à 4.0. Il considère ainsi que le bâtiment 1.0 – un bâtiment gage de sécurité – trouverait ses origines au 19e siècle avec l’arrivée du béton, rapidement suivi par le bâtiment 2.0 où le confort sanitaire devient une préoccupation adressable avec l’électricité et l’eau courante, puis par le bâtiment 3.0 plus durable au 20e siècle, pour arriver au bâtiment 4.0, dit « smart building » vers 2010. Enfin, à l’aube de 2020, le bâtiment 5.0 émerge : un bâtiment pourvoyeur de services, dédié à l’humain et visant le zéro carbone.

Trois couches pour passer du connecté au serviciel

Concrètement, le bâtiment connecté est pourvu d’une couche physique, incluant les câblages, les capteurs, compteurs et passerelles, les réseaux IT (Information Technology pour la bureautique, la vidéo surveillance, les IoT mais aussi de plus en plus pour le bâtimentaire) et les réseaux OT (Operational Technology pour les systèmes propriétaires qui pilotent encore certaines fonctions de type climatisation et chauffage). 

« Nos solutions réseaux LAN et Wifi sont en mesure de connecter tous ces éléments, affirme Xavier Mongin. Et c’est à partir de la seconde couche, celle-ci communicante, que le bâtiment devient smart. On accède alors au numérique, avec des fonctionnalités plus intéressantes, en termes d’automatisation, de plateforme pour manager le bâtiment, collecter, analyser et exploiter les données. On peut même proposer des solutions qui sortent du bâtiment pour être gérées dans le cloud dans un mode SaaS (Software as a Service) tant pour le management des réseaux que pour la communication entre les personnes, les objets connectés et les applications métiers. »

Xavier Mongin ajoute ensuite une troisième couche : une couche applicative, qui permet au bâtiment de devenir serviciel. On retrouve ici des plateformes de gestion technique du bâtiment sophistiquées avec des offres de services managés ou même autonomes, des solutions de communications collaboratives, des applications de surveillance et d’alerte (qualité de l’air, intrusion, …). Cette troisième couche permet en outre d’intégrer la modélisation du bâtiment (BIM) avec un jumeau numérique capable de monitorer « la vie du bâtiment » au-delà de sa conception et de sa construction. « Cette architecture en trois couches s’inscrit dans la démarche R2S, qui permet de concevoir des bâtiments prêts à recevoir des services, » poursuit-il.

Une approche globale pour accéder à la sobriété énergétique

Alors que la situation énergétique est plus que jamais en tension, ce bâtiment équipé, connecté, sécurisé et pourvoyeur de services est particulièrement adapté à l’optimisation de l’efficacité énergétique. « On peut ainsi gérer température, éclairage, occultation des espaces vitrés…, pièce par pièce, en fonction de capteurs multiples (thermique, présence, ouverture d’une fenêtre…), mais aussi en fonction des besoins. Une solution intelligente doit être capable de collecter les données, de les analyser, de les reporter et de s’adapter à l’usage. L’ensemble devant être abordé dans une approche globale. » souligne Xavier Mongin. Car, bien évidemment, les fonctions du bâtiment serviciel ne doivent pas être imaginées en silos, afin de pouvoir agir en même temps à plusieurs niveaux, l’éclairage, le chauffage, la ventilation… ainsi que la gestion de l’occupation, pour être réellement efficace.

« Longtemps, on a cru qu’il fallait juste trouver des solutions pour réduire les consommations, en diminuant le chauffage ou la climatisation, affirme-t-il. Or l’optimisation de l’occupation des bureaux est un vecteur puissant d’économies d’énergie. Elle permet de mieux utiliser les espaces et ainsi consommer au plus juste, cela est d’autant plus vrai que le télétravail a considérablement évolué avec la crise du Covid19. Prenons un exemple : celui de notre site à Illkirch où la superficie a été limitée, en réduisant volontairement le nombre de postes de travail disponibles : 250 pour 500 collaborateurs. Cette organisation qui favorise le Flex office, les espaces collaboratifs et les nouvelles interactions entre collaborateurs, fonctionne parfaitement bien. Les salariés bénéficient de notre dernière génération de Wifi Alcatel-Lucent OmniAccess® Stellar et des services de notre plateforme collaborative RainbowTM, accessible dans le bâtiment et en dehors, sur leur lieu de télétravail, afin de fluidifier leur quotidien. » Pour Xavier Mongin en effet, la conception d’un réseau de communication efficace constitue aussi intrinsèquement une solution performante pour réduire la consommation d’énergie globale. En fédérant les systèmes et en convergeant les réseaux, on réduit drastiquement le nombre d’équipements réseaux et de câbles : on consomme donc moins de matières premières à la fabrication et on émet moins de CO2 non seulement à l’exploitation mais également en phase de réalisation du bâtiment.

Objectif développement durable dans les villes

Ces réseaux efficaces contribuent par ailleurs à la possibilité qu’ont les bâtiments à se reconfigurer, à être flexibles, agiles : des hôtels qui deviennent des appartements, des salles de conférence qui deviennent salles de spectacles… optimisant alors l’utilisation des ressources tout en apportant davantage de services. Un autre exemple est l’essor de complexes polyvalents mixant plusieurs activités (hôtels, centres commerciaux, loisirs, bureaux, résidentiel…). Là encore une technologie partageant une même infrastructure réseau, segmentant les usages (multi-services) et offrant un haut niveau de sécurité et d’étanchéité pour chaque entité permet de réduire les équipements, les câbles, l’espace technique requis et sa climatisation. Tout ceci a un impact considérable sur l’optimisation du bilan énergétique pour un réseau qui fonctionne 24/24, toute l’année, quel que soit son niveau d’occupation. En agissant ainsi sur les bâtiments et les villes, Alcatel-Lucent Enterprise entend avoir un impact majeur sur la consommation d’énergie. Mais plus globalement, la société vise l’ambition de s’engager sur les objectifs de développement durable (ODD) de l’ONU, véritable feuille de route pour l’avenir de la planète et de l’humanité. La stratégie du groupe s’inscrit en effet dans la thématique villes et communautés durables du 11e ODD, qui cible notamment l’accès aux services à tous les habitants. « En agissant sur les bâtiments, nous agissons aussi sur les villes, dans le but de les rendre plus résilientes et durables, confie Xavier Mongin. Il faut à tout prix se poser ces questions de développement durable, améliorer l’efficacité énergétique, favoriser le recyclage et la durée de vie tant sur les éléments de construction que sur les équipements, et bien-sûr optimiser la consommation. »

Convaincre encore plus les donneurs d’ordre

Si la prise de conscience vis-à-vis de l’urgence énergétique est bien réelle aujourd’hui, certains donneurs d’ordre ne mesurent pas encore toute l’importance du bâtiment et de la ville dans l’addition énergétique. « C’est pourquoi il nous faut leur fournir des indicateurs de performance à partir de mesures dans le bâtiment, affirme Xavier Mongin. Ces KPI démontreront l’intérêt de l’optimisation des consommations d’énergie à partir du pilotage des usages, de la gestion des espaces… Le numérique est ici essentiel, d’autant plus que l’enjeu n’est pas qu’énergétique. Il est avant tout humain. » Sécurité, santé, bien-être, productivité… Le numérique dans le bâtiment permet en effet d’agir à tous ces niveaux.

« Il reste néanmoins à réaliser un vrai travail de pédagogie, de vulgarisation et d’accompagnement face au manque de compréhension qui perdure sur les apports du bâtiment intelligent, assure-t-il. C’est tout l’intérêt de la SBA, qui réussit à rassembler l’ensemble de la filière pour concevoir un cadre de confiance (à l’instar de Ready 2 Services et de ses déclinaisons) et pour évangéliser les donneurs d’ordre et les pouvoirs publics. Je suis donc motivé à l’idée de rejoindre le mouvement, pour élaborer ensemble avec nos partenaires, mais aussi nos concurrents, des bonnes pratiques et des technologies les plus ouvertes possibles et accessibles à tous. » 

Buildings as a Service: a response to current buildings’ use, performance and energy savings challenges

“Not every building is smart. There is a world of difference between a connected building and a truly « intelligent », service-oriented building,” according to Xavier Mongin, Global Director of Government-Defence-Smart Cities for Alcatel-Lucent Enterprise. As a new member of the Smart Building Alliance (SBA), ALE is committed to contributing to developing buildings and cities of the future, capable of meeting today’s challenges.

Alcatel-Lucent Enterprise, a French company with a century of innovation and a presence in more than 50 countries, is a specialist in network, communications and cloud infrastructures. In addition to its vertical activities (including education, transportation, healthcare, hospitality, energy, government and defence), the company is now bringing its expertise to smart cities and buildings, which are at the heart of SBA’s concerns. With this in mind, it made perfect sense to join the alliance. 

Building 5.0, a service enabler

« At Alcatel-Lucent Enterprise, we believe there are big differences between a connected building and a smart building, » explains Xavier Mongin, who compares the evolution of the building to the industrial revolution, from Industry 2.0 to 4.0. His analogy suggests that Building 1.0 — a building that guaranteed safety — had its origins in the 19th century with the arrival of concrete. It was quickly followed by Building 2.0, where sanitary comfort became an addressable concern with electricity and running water. Then came the more sustainable Building 3.0 in the 20th century, followed by Building 4.0, in the early 21st century, known as the « smart building », around 2010. Now, at the dawn of the 2020’s, Building 5.0 is emerging: A building that provides services, is dedicated to people, with a goal of zero carbon emissions.

Three layers to move from a connected building to Buildings as a Service

In tangible terms, the connected building has a first layer known as the physical layer, including cabling, sensors, metres and gateways, Information Technology (IT) networks (for office automation, video surveillance, Internet of Things (IoT) but also increasingly for building technology) and Operational Technology (OT) networks for proprietary systems that still control certain functions such as air conditioning and heating.

“Our LAN and Wi-Fi network solutions are able to connect all these elements, » says Xavier Mongin. “And it is from the second layer, known as the communication layer, that the building becomes smart. We then access the digital world, with more interesting functionalities, in terms of automation, a platform for managing the building, collecting, analysing and using data. We can even offer solutions to manage the building in a Software as a Service (SaaS) cloud model, both for network management and for communications between people, connected objects and business applications.” 

Mr. Mongin goes on to describe a third layer: The application layer, which makes the building service oriented. Here we find sophisticated technical building management platforms with managed or even autonomous service offers, collaborative communications solutions, monitoring and alert applications (such as air quality and intrusion, among others). This third layer also makes it possible to integrate Building Information Modeling (BIM) with a digital twin capable of monitoring « the life of the building » beyond its design and construction. « This three-layer architecture is in line with the R2S approach, which enables buildings to be designed ready to receive services, » Mongin continues.

A comprehensive approach to energy efficiency

At a time when the energy situation is more important than ever, this equipped, connected, secure and service-oriented building is particularly well-suited to optimising energy efficiency. « It is possible to manage temperature, lighting and window shades, room-by-room, using multiple sensors (such as thermal, presence, and window shade opening), as well as based on needs. An intelligent solution must be capable of collecting data, analysing it, reporting it and adapting it to use. The whole thing must be approached in a global manner, » says Mongin. It’s clear, the functions of a Building as a Service must not be developed in silos. They need to be able to act at the same time on several levels, including, for example lighting, heating and ventilation, as well as occupancy management, to be truly effective.

“For a long time, we thought we just needed to find solutions to reduce consumption, by reducing heating or air conditioning,” Mongin says. “But optimising office occupancy is a powerful opportunity for energy savings. It allows better use of space and more efficient consumption, especially with the evolution of teleworking. For example, let’s look at our ALE site in Illkirch, France, where the surface area has been managed by voluntarily reducing the number of available desks from 500 down to 250. In addition to reducing the number of desks, there is no equipment on the desks. Individuals bring their own laptop or other required equipment when they come to the office space. This flex seating with collaborative spaces environment encourages interaction between employees. Employees also benefit from our latest generation Alcatel-Lucent OmniAccess® Stellar Wi-Fi, and services enabled by of our Rainbow™ by Alcatel-Lucent Enterprise collaborative platform, which can be accessed both inside and outside the building, at their teleworking location, to make their day-to-day work more fluid. » According to Xavier Mongin, the design of an efficient communications network offers an intrinsic solution for reducing overall energy consumption. By federating systems and converging networks, the volume of network equipment and cables can be drastically reduced. That means less raw materials are consumed and less CO2 is emitted not only during operations but also during the building’s construction.

Sustainability in cities

Efficient networks also enable buildings to reconfigure themselves, to be flexible and agile. For example, hotels can become flats, or conference rooms can become theatres. This flexibility optimises resources while providing more services. Another example is the rise of multi-purpose developments that mix several activities (such as hotels, shopping centres, leisure, offices and residences). Technology that shares the same network infrastructure, segments uses (multi-services) and offers a high level of security and water tightness for each entity, makes it possible to reduce the amount of equipment, cables and technical space required, as well as its air conditioning and heating equipment. All this has a considerable impact on energy balance optimisation for a network that operates 24 hours a day, 365 days a year, regardless of its occupancy. Alcatel-Lucent Enterprise is focused on having a major impact on energy consumption by enabling these technologies in buildings and cities around the world. More broadly, the company is committed to the UN’s Sustainable Development Goals (SDGs), a roadmap for the future of the planet, and humanity. ALE’s strategy is in line with the sustainable cities and communities’ theme of the 11th SDG, which targets access to services for all inhabitants. “By taking action on buildings, we are also taking action on cities, with the aim of making them more resilient and sustainable,” says Mongin. “We must always take into consideration, sustainable development and energy efficiency improvements and we must encourage recycling as well as extending the lifespan of construction elements and equipment, and of course, optimising consumption.”

Convincing even more stakeholders

While there is a real awareness of today’s energy situation, some clients do not yet appreciate the importance of buildings and cities within the context of the overall energy bill. “This is why we need to provide them with key performance indicators (KPIs) based on building measurements,” says Xavier Mongin. “These KPIs will demonstrate the value of optimising energy consumption through the management of uses, such as space management. Digital technology is essential here, especially as the issue is not just energy, but also human.” Safety, health, well-being and productivity are just a few of the areas that digital technology in the building sector impacts at a variety of levels.

“However, there is still a real need to educate, popularise these ideas, and support people in the face of the ongoing lack of understanding of the benefits of intelligent buildings,” Mongin says. “This is the whole point of SBA, which has succeeded in bringing together the entire sector to design a framework of trust (following the example of Ready 2 Services and its variations) and to evangelise the principals and public authorities. I am motivated to join the movement, to develop together with our partners, as well as our competitors, best practices and technologies that are as open as possible and accessible to all.”

Comme dans beaucoup d’autres secteurs, les priorités en matière d’éclairage ont évolué avec la crise sanitaire. « Les occupants des bâtiments ont besoin d’espaces de travail et de vie plus sains, plus confortables, plus chaleureux et plus économes en énergie, affirme Tom Howe. L’éclairage intelligent représente une réelle avancée vers le bâtiment du futur, car ses usages dépassent largement le cadre du simple apport de lumière. »

L’éclairage intelligent, kesako ?

L’éclairage intelligent sert à piloter à distance le système lumineux, à créer des modèles et des scénarios d’éclairage et à faire évoluer dans le temps la luminosité au sein du smart building dans une démarche d’amélioration continue. Mais pas seulement. Il offre en plus la possibilité de collecter des données, de les qualifier, de les visualiser et de les exploiter, ouvrant ainsi le champ à de nouvelles opportunités pour améliorer le confort, le bien-être et la productivité des usagers, pour rationaliser l’exploitation et pour réaliser des économies d’énergie. « Car les capteurs, commandes et autres dispositifs de l’éclairage intelligent recueillent des données sur la luminosité, poursuit Tom Howe, mais aussi sur l’occupation du bâtiment, la température et l’humidité intérieure. » Ils permettent ainsi de mieux connaître les usages du bâtiment, essentiels afin de mieux gérer les espaces, pour qu’ils soient plus confortables tout en utilisant moins d’énergie.

Les atouts du numérique dans l’éclairage pour le smart building

L’intelligence embarquée dans les luminaires compte en effet une batterie d’atouts. D’abord, comme cela a déjà été évoqué, elle permet aux exploitants d’optimiser les consommations énergétiques inhérentes à l’éclairage et de réaliser des économies énergétiques et financières. « Nous avons par exemple installé un système d’éclairage, dans les entrepôts de la ZAC Grand Sud Logistique dans le Tarn-et-Garonne, qui ajuste son intensité en fonction de la lumière du jour, » décrit Tom Howe. Ce système est par ailleurs capable de diminuer automatiquement l’éclairage au maximum dans certaines zones, où ses capteurs ne détectent aucune présence humaine.

Ces économies permettent ainsi d’obtenir un rapide retour sur investissement. « Prenons l’exemple d’une chaîne de magasins populaires pour laquelle nous avons installé 250 000 modules d’éclairages à LED avec un dispositif de pilotage intelligent, » illustre Tom Howe. Après 7 ans de collecte de données, le retour d’expérience est sans appel : 0 % de panne des équipements et de belles économies à la clé !

Mise en œuvre et entretien : un jeu d’enfant

Sans compter que ces systèmes d’éclairage connectés sont particulièrement faciles à mettre en œuvre, grâce notamment au déploiement des solutions sans fil Bluetooth. « Le tout est particulièrement flexible et interopérable, souligne Tom Howe. Avec l’utilisation d’interfaces de programmation d’applications (API) ouvertes, l’intégration du système d’éclairage intelligent au bâtiment s’effectue en quelques jours seulement. » L’installation réalisée au nouveau siège social de l’industriel Kreon met en lumière cette simplicité d’intégration et d’évolutivité du bâtiment. Le projet a pris moins de trois jours pour être mis en œuvre, malgré la sophistication de l’éclairage voulue par Kreon et la possibilité pour ses collaborateurs de personnaliser leur niveau d’éclairage, de volume sonore ou encore de température. L’intelligence embarquée de Xicato permet en effet de se connecter à tout autre système, tels que les stores, le chauffage ou la ventilation, et de contrôler les serrures, la sécurité ou la qualité de l’air intérieur à partir d’une même application. Enfin, l’éclairage intelligent permet de disposer d’une gamme de services, pour réaliser facilement les opérations de maintenance en phase d’exploitation du bâtiment. « Nous avons ainsi pu garantir la maintenance de l’éclairage du concept store innovant multicanal de Porsche à Milan pour les 10 années à venir. »   

Les promesses de l’éclairage intelligent

L’éclairage intelligent a un bel avenir devant lui. « Éclairer intelligemment les espaces dans les bâtiments rend les occupants plus productifs, leur permet de se sentir bien, d’acheter plus, de varier les ambiances au fil des journées, résume Tom Howe. Déjà aujourd’hui, les secteurs de l’alimentation, de la santé, de la distribution, de l’immobilier de bureaux, de l’hôtellerie et du logement sont très demandeurs de solutions d’éclairage intelligent, adaptés aux nouvelles attentes des différents usagers. »

L’évolution des technologies permet de déployer à vaste échelle cet éclairage connecté dans les smart buildings. À titre d’exemple, la norme de télécommunication sans fil Bluetooth offre un champ infini d’applications dans les bâtiments et l’absence de câblages facilite l’intégration d’environnements connectés et intelligents dans les projets de smart building. Quels qu’ils soient, aussi bien en construction qu’en rénovation.

Intelligent lighting paves the way for smart buildings

Smart buildings know no boundaries, as proven by the recent SBA membership of Xicato, a smart lighting specialist with operations in over 30 countries. Tom Howe, Xicato’s Vice President of Worldwide Sales, believes that « the SBA is the essential network for smart building players, » in France, Europe and around the world. Interview on smart building lighting, the group’s expertise.

As in many other sectors, lighting priorities evolved with the health crisis. « Building occupants need healthier, more comfortable, warmer and more energy-efficient work and living spaces, » says Tom Howe. Intelligent lighting is a real step toward the building of the future, because its uses go far beyond simply providing light. »

What is intelligent lighting?

Intelligent lighting is the ability to control the lighting system by providing the user the ability to create scenes, set time schedules, and adjust intensity.  But not only that. It also offers the possibility of collecting, qualifying, visualizing and exploiting data, thus opening up new opportunities to improve the comfort, well-being and productivity of users, to rationalize operations and to achieve energy savings. « Because smart lighting sensors, controls and other devices collect data on lux levels » Tom Howe continues, « but these very same sensors and controls can track building occupancy, temperature and indoor humidity. » This gives them a better understanding of building usage, which is essential to better manage spaces, making them more comfortable while using less energy.

The benefits of digital lighting for smart buildings

The intelligence embedded in lighting systems has a number of advantages. First, as mentioned earlier, it enables operators to optimize light levels which reduces the energy consumption inherent in lighting and provides energy and financial savings. « For example, we have installed a lighting system in the warehouses of the ZAC Grand Sud Logistique in the Tarn-et-Garonne region of France that adjusts its intensity according to daylight, » Tom Howe describes. The system is also capable of automatically dimming the lights to maximum in certain areas where its sensors detect no human presence.

These savings provide a quick return on investment. « For example, we installed 250,000 LED lighting modules with intelligent control for a popular retail chain, » says Tom Howe. After 7 years of data collection, the feedback is clear: 0% equipment failure and great savings!

Implementation and maintenance: child’s play

These connected lighting systems are incredibly easy to implement, thanks in particular to the deployment of Bluetooth wireless solutions. « It’s all very flexible, scalable, and interoperable, » says Tom Howe. With the use of open application programming interfaces (APIs), the integration of the intelligent lighting system into the building can be completed in just a few days. » The installation at the new headquarters of industrialist Kreon highlights this ease of integration and building scalability. The project took less than three days to implement, despite the sophistication of the lighting that Kreon wanted and the ability for its employees to customize their lighting level, sound volume or temperature. Xicato’s embedded intelligence allows it to connect to any other system, such as blinds, heating or ventilation, and to control locks, security or indoor air quality from the same application. Finally, intelligent lighting provides a range of services to easily perform maintenance operations during the building’s operation phase. « In this way, we were able to guarantee the maintenance of the lighting in Porsche’s innovative multi-channel concept store in Milan for the next 10 years. »  

The promise of intelligent lighting

Intelligent lighting has a bright future ahead of it. « Intelligent lighting in buildings makes occupants more productive, makes them feel good, enhances the environment, and allows them to vary the light levels throughout the day, » says Tom Howe. Already today, the food, health, retail, office, hotel and housing sectors are expressing demand for intelligent lighting solutions, adapted and customized to meet the new expectations of different users.

The evolution of technologies allows for the large-scale deployment of this connected lighting in smart buildings. For example, the Bluetooth wireless telecommunication standard offers an infinite range of applications in buildings, and the absence of wiring facilitates the integration of connected and intelligent environments in smart building projects. Whatever the project, whether it is a new construction or a renovation.

50 ans de structuration de la filière propreté

En 50 ans, la filière de la propreté s’est profondément transformée. « Jusqu’aux années 1970, les entreprises avaient leurs propres agents d’entretien ou leur concierge, raconte Marc Guerrien. Il y a eu ensuite une vague d’externalisation, dans un objectif d’économies, et le marché de la propreté s’est déployé. Mais la propreté a trop souvent été considérée, à tort, comme la corvée nécessitant peu de savoir-faire que l’on délègue à d’autres. Les entreprises clientes ont ainsi eu tendance à ne pas reconnaître la valeur du service et à vouloir tirer toujours plus les prix vers le bas. L’enjeu du secteur a donc été au contraire de démontrer tout son professionnalisme et c’est ainsi qu’il s’est structuré. » 

Aujourd’hui, la branche regroupe plus de 600 000 salariés et dirigeants d’entreprises, avec 14 000 sociétés qui emploient au moins une personne. Son chiffre d’affaires a augmenté plus vite que le PIB national au cours des 10 dernières années. Elle possède son organisation professionnelle (FEP) qui déploie un réseau de proximité, son organisme de formation (INHNI) afin de professionnaliser ses agents, son centre technique (CTIP), son label (Qualipropre) et son fonds d’innovation et de développement (FARE Propreté). Sans oublier le Pôle Études Recherche & Développement, chargé d’analyser les tendances sur des thèmes variés, tels que la RSE ou la transition numérique !

Une branche qui opère sa transition numérique

« La transition numérique de notre secteur est véritablement un défi que nous devons relever et c’est un sujet sur lequel nous avons travaillé dans le cadre d’une première étude dédiée, poursuit Marc Guerrien. Avec les remontées d’information en temps réel, la multiplication des capteurs dans les bâtiments, les clients recherchent des services de propreté ajustés aux besoins réels des utilisateurs. Dans l’absolu, c’est une évolution intéressante, qui permet de rationaliser les interventions, de hiérarchiser les tâches et de ne plus effectuer les prestations à l’aveugle, surtout quand c’est possible en continu en journée. » L’activité de propreté est en effet souvent réalisée en horaires décalés, sans que les agents ne voient ce qui se passe, et sans que les utilisateurs ne voient ce que les agents font. Le numérique contribuera donc à des interventions plus ciblées et plus pertinentes, comme par exemple le réapprovisionnement en savon liquide ou en papier toilette à bon escient, grâce aux données remontées par les capteurs et autres systèmes communicants du bâtiment.

Propreté à la demande et apport de nouveaux services

Certains clients voient déjà plus loin, avec des demandes de l’ordre de la “propreté à la demande” qui exigent une réponse quasi instantanée. Quelques sociétés de propreté y répondent en intégrant des outils prédictifs à la gestion des plannings de leurs agents. L’évolution est en marche, avec davantage de reporting et de traçabilité. Mais elle doit être encadrée et tenir compte des réalités de l’organisation du travail des agents (horaires, conditions de travail,…). L’évolution intégrant davantage de prestations en continu et en journée contribue à favoriser la coprésence des clients et des agents, et ainsi à renforcer la dimension relationnelle et servicielle. Cela permet aussi aux agents d’avoir des horaires de vie plus compatibles avec le reste de la société, de ne plus être invisibles et d’avoir des actions plus en phase avec les besoins réels dans les bâtiments. La combinaison avec l’utilisation du numérique a en plus permis d’identifier un potentiel de transformation important du marché. 

Avec une meilleure connaissance des usages dans le bâtiment, les entreprises de propreté peuvent aisément repérer des besoins de services complémentaires et y répondre. « La mission des entreprises de propreté et services associés est en effet de prendre soin des lieux et des personnes qui les occupent, et de garantir leur confort et leur bien-être, confie Marc Guerrien. En ce sens, les travaux de la SBA nous intéressent tout particulièrement, notamment sur l’interopérabilité dans le bâtiment, afin de multiplier nos services et de répondre toujours au plus près des besoins réels des utilisateurs. »   

Quel futur pour la branche de la propreté ?

Comme pour toutes les autres activités, la crise sanitaire a impacté la filière de la propreté. « Le recours au télétravail s’est accentué et, si cela continue, les surfaces de bureaux à nettoyer diminueront progressivement. Cette tendance s’est déjà amorcée. Pourtant, je ne crois pas que cela signifie une réduction d’activité pour notre branche car d’autres besoins, plus qualitatifs, émergent. » Il est en effet probable que les besoins de nettoyage soient plus intenses et plus réguliers, puisque les flux de personnes seront plus nombreux dans les bureaux. Les espaces de travail seront un peu comme des gares par exemple, où la fréquentation est dense, nécessitant des nettoyages continuels tout au long de la journée alors même que les voyageurs sont présents. Dans ce cadre, le numérique est incontournable pour être plus réactif. Il restera alors à bien en mesurer les conséquences. « Notamment sur la protection des données personnelles, note Marc Guerrien. Nous avons déjà travaillé avec des cabinets d’avocats sur le sujet et nous avons pu établir que la donnée n’appartient clairement à personne, entre le propriétaire, celui qui a posé les capteurs, un prestataire (de la sécurité par exemple) ou encore un fournisseur de machines de nettoyage, chacun est en mesure de collecter et utiliser des données. Nous avons même rédigé un guide de bonnes pratiques numériques pour les entreprises de la propreté. Le sujet pourra être approfondi avec la SBA. » 

L’intégration de la propreté dans le bâtiment de demain

« Il faudra imaginer des voies de circulation compatibles avec l’utilisation de nouvelles machines, comme des cobots de nettoyage, par exemple. La conception des bâtiments devra aussi prévoir systématiquement des locaux dédiés aux agents de propreté, pour améliorer leurs conditions de travail et leur permettre d’être performant au quotidien en étant informés des besoins des utilisateurs grâce au numérique. Cela nous permettra d’adapter nos interventions pour qu’elles apportent une vraie valeur aux occupants, car si nous nettoyons des surfaces et les sols, c’est bien pour leur confort et leur bien-être. »   

Connaissez-vous Neom, le projet de ville écologique que l’Arabie Saoudite prévoit de faire sortir du désert en 2025 ? « C’est un projet particulièrement intéressant pour le futur, affirme Laurent Bouillot. Pas parce qu’elle fonctionnera à partir d’énergies renouvelables, qu’on y trouvera des fermes verticales ou que les transports se feront par des taxi-drones, mais parce qu’elle s’étendra tout en longueur sur 100 km et que, où que l’on soit dans la ville, on se retrouvera dans un semblant de village, un quartier, qui disposera de tous les services nécessaires pour vivre : santé, éducation, commerces, … C’est tout l’inverse d’une métropole avec son centre-ville et ses banlieues. »

Le bâtiment, un écosystème complet

Dans cette organisation du territoire, le bâtiment joue évidemment une fonction essentielle. Le bâtiment devient un écosystème complet, qui concentre un maximum de services. Il sera ainsi multi-usage, flexible, mixte. Le coworking et le coliving seront la norme. « Imaginons une copropriété, qui propose un espace partagé de télétravail au rez-de-chaussée, décrit Laurent Bouillot, puis un lieu de restauration ou une salle commune au premier étage. Ce type de bâtiment fait penser aux immeubles haussmanniens, où chaque étage avait une fonction : commerces au rez-de-chaussée, nobles au 2è étage, bourgeois aux 3è et 4è, foyers modestes au 5è, étudiants au 6è… Le Baron Haussmann avait ainsi créé la mixité que l’on a perdu ensuite. » Dans le futur, l’opérateur de services sera alors celui qui disposera de toutes les informations nécessaires, pour organiser et coordonner l’écosystème bâtimentaire au service des occupants pour leur permettre de mieux vivre et travailler.

Les infrastructures pour améliorer la qualité de vie dans la ville

Et dans la ville, les bâtiments ne seront pas les seuls systèmes à devenir multifonctionnels. Les infrastructures prendront la même voie. « Prenez l’éclairage public, un lampadaire. Non seulement il produit la lumière, mais en plus il peut servir de support pour une antenne wifi, de l’affichage, ou encore une caméra de surveillance. » La ville de demain doit être conçue avec une vision globale, pour apporter une meilleure qualité de vie aux habitants. Là aussi, cela ne se fera pas sans un opérateur smart city, chargé de la coordination des services et des infrastructures de la ville.

L’intérêt du jumeau numérique, qui devient un référentiel

Cet opérateur de services dans la ville pourra être doté d’outils, à l’instar d’une plateforme numérique. « Il conviendra de créer un référentiel commun, explique Laurent Bouillot, un double des bâtiments, de la ville et du territoire, en agrégeant et organisant les données des infrastructures et des bâtiments. Ce jumeau numérique permet d’anticiper les impacts de certaines actions, comme ceux du tracé d’une autoroute qui a des effets locaux, directs et indirects, immédiats et dans la durée. » Pour bien comprendre les bénéfices du jumeau numérique, prenons un exemple : SIRADEL en a déployé un pour Monaco, dans l’objectif de mieux coordonner les chantiers de construction et d’aménagements urbains, pour éviter que la ville ne soit congestionnée.

Les bénéfices apportés par l’opérateur des services : économies, qualité de vie…

Avec l’aide de ce jumeau numérique, l’opérateur de services apporte de nombreux bénéfices aux territoires, qui se mesurent d’abord de manière très objective par les économies énergétiques et financières réalisées. « C’est ce que le groupe ENGIE a mis en place pour la ville d’Angers, indique Laurent Bouillot. En rénovant et coordonnant le fonctionnement de neuf infrastructures (éclairage, eau, signalisation…) et les bâtiments publics, l’ambition est d’économiser 100 millions d’euros en 25 ans ! » Et ce n’est pas tout, puisqu’il est possible d’améliorer la qualité de vie des habitants avec le jumeau numérique et les informations que l’opérateur de services peut en retirer pour agir. « Le projet d’Angers rassemble différents partenaires, dont la mutuelle Groupe VYV, poursuit Laurent Bouillot. Dans ce cadre, avec les données à disposition, il est ainsi possible de tracer des trajets évitant les zones où des chantiers peuvent émettre des poussières et d’en informer des mutualistes souffrant d’asthme. Ce n’est qu’un exemple parmi d’autres, démontrant tous les bénéfices des services apportés. »

Le rôle de la SBA sur les services de demain

Face à ce monde qui va être profondément transformé avec les apports du numérique et des services, Laurent Bouillot est convaincu que la SBA a un rôle à jouer. « L’avantage de mettre en place des outils comme le jumeau numérique n’est pas encore assez dans les usages et les esprits, regrette Laurent Bouillot. Mais cela peut évoluer rapidement grâce à des initiatives comme celles de la SBA, qui apporte une vision globale avec des actions locales, par ses adhérents. J’y crois beaucoup. »

Qu’est-ce qui motive, aujourd’hui, la nécessité d’ajouter un système d’exploitation dans le bâtiment ?

Blaise Sola – Ce qui est nouveau dans le secteur immobilier, c’est que l’on prend en compte le bâtiment sur tout son cycle de vie. Il convient donc de ne pas considérer chaque étape comme un silo, mais de créer un véritable continuum entre la construction et l’exploitation du bâtiment. Or c’est complexe, du fait de la multiplication des capteurs et donc des données, des interactions entre objets connectés et des analyses continues des informations pour s’adapter aux usages.

Les occupants ne perçoivent pas toujours cette complexité. Ils n’imaginent pas que, s’ils ont la possibilité de travailler à distance, de réserver une salle de travail ou de trouver une place libre de parking, ils le doivent au nombre croissant de services numériques dans le bâtiment. Ces services visent à améliorer la qualité de vie au travail, à optimiser la gestion des espaces ou à réduire la consommation d’énergie, par exemple. Cela, en produisant une infinité de données, via la GTB, l’infrastructure IT et les objets connectés (système de ventilation, contrôle d’accès…). Or les services sont rendus possibles grâce aux logiciels applicatifs du bâtiment, utilisés par l’ensemble des parties prenantes, du propriétaire au locataire, en passant par le mainteneur, les prestataires d’accueil, de sécurité, de restauration, d’assurance, et plus globalement les acteurs du territoire, qui ont chacun des exigences fortes en termes d’amélioration des services, de maîtrise des coûts, d’augmentation des performances, de réponse aux enjeux sanitaires et réglementaires. Par exemple, la directive européenne rend obligatoire dès 2025 la régulation des bâtiments de plus de 1000 m², comme l’affirme le décret BACS.

Face à cette complexité croissante, on comprend le besoin de mettre en œuvre un système d’information du bâtiment (BIS), qui lui-même intègre un système d’exploitation, le BOS, véritable chef d’orchestre du smart building.

Nous voici arrivé au BOS. Le livre blanc va-t-il détailler son fonctionnement ?

BS – Dans notre livre blanc, nous avons souhaité nous adresser à un très large public, afin de donner à chaque partie prenante, les clés pour comprendre l’intérêt de mettre en œuvre un BIS et un BOS dans leurs bâtiments. Nous expliquons ainsi que le BIS est conçu autour du BOS et qu’il s’articule en trois couches techniques. La première couche permet l’interfaçage des équipements et des systèmes automatisés de régulation et de pilotage. La seconde est dédiée à la gouvernance des données, c’est-à-dire l’acquisition, le stockage, l’homogénéisation, la contextualisation, la sécurisation… de ces données, grâce au BOS justement, qui relie ainsi les équipements de la première couche à la troisième. Celle-ci est la couche applicative, le système d’information, qui fournit les services adaptés aux usages des acteurs du bâtiment. Cette organisation horizontale est un atout majeur, car il permet au smart building d’évoluer simplement et à moindre coût, en changeant uniquement les applications de la couche supérieure, à la différence d’une organisation verticale en silos, qui exigerait de tout changer, du capteur à l’application, en passant par le réseau, pour ajouter un service. C’est ce qui fait toute la différence !

Plus précisément, les lecteurs trouveront dans le livre blanc la définition du BIS, telle que nous l’avons établie ensemble avec les 130 membres de notre commission. Le BIS est le système d’information dédié spécifiquement à un bâtiment. Il apporte une vision holistique des données du bâtiment sur lequel il est déployé, selon un référentiel commun que nous avons déterminé. Le BIS gère et sécurise le partage des données entre les systèmes et applicatifs qui le constituent et avec les services qui interagissent avec lui. Enfin, comme je l’ai déjà dit, il permet l’évolution numérique du bâtiment sur tout son cycle de vie. Nous avons réalisé le même exercice avec le BOS.

Le BOS ? Expliquez-nous.

BS – Le livre blanc ambitionne en effet de livrer une définition partagée du BOS, sur laquelle les acteurs de la construction se sont mis d’accord. Pour la SBA, le BOS est constitué d’un logiciel ou d’un ensemble de logiciels axés sur le bâtiment. Il met en œuvre les règles du contrat de gouvernance des données partagées, avec la mission centrale d’organiser, gérer et partager les données du BIS, de les transmettre aux applicatifs de manière sécurisée, et d’orchestrer les échanges de données entre les divers organes du BIS. Plus globalement, le BOS relie les différentes ressources matérielles et immatérielles du bâtiment et gère les droits et les accès des utilisateurs.

Mais au-delà de la présentation du cadre du BIS et du BOS, les lecteurs trouveront dans le livre blanc les raisons pour lesquelles le BIS saura répondre aux contextes réglementaire et climatique, l’écosystème des acteurs qui participent au projet digital du bâtiment (qui fait quoi, qui finance…), ou encore les solutions techniques mises en œuvre et leur devenir à court et plus long terme, ainsi que de nombreux retours d’expérience et exemples de réalisation pour mesurer les bénéfices réels du BIS et du BOS dans le smart building.

Nous vous invitons donc à patienter encore quelques semaines avant de pouvoir vous procurer gracieusement et consulter ce livre blanc sur le site internet de la SBA. En attendant, venez rejoindre du 8 au 10 décembre 2021 tous les membres de la SBA qui seront présents au Salon de l’Immobilier d’Entreprise (SIMI) au Palais des Congrès à Paris. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions sur le BIS, le BOS et le bâtiment de demain.

Dans la notion de révolution urbaine, les enjeux sont pluriels, entre la densification démographique, la place de la métropolisation, l’urgence climatique et les attentes de services des habitants… « Le numérique jouera un rôle central pour mieux gérer ces problématiques des villes, suppose Sabine Desnault. L’objectif sera d’adopter une approche responsable de lutte contre le réchauffement climatique et de préservation des ressources naturelles, tout en apportant un niveau de services satisfaisant pour les habitants. N’oublions pas de prendre en considération l’humain, ce qu’on a peut-être tendance à oublier parfois dans les modèles de smart city. C’est essentiel ! »

Un objectif de neutralité carbone avancé de 20 ans

Gecina est une foncière de bureaux et de logements très majoritairement implantée dans Paris et qui se développe dans les grandes métropoles. C’est dire si les enjeux des grandes villes concernent le groupe. « Nous avons engagé donc une politique environnementale ambitieuse, affirme Sabine Desnault, qui a déjà porté leurs fruits. » Entre 2008 et 2020, Gecina a effectivement réduit de 53 % ses émissions de gaz à effet de serre, avec un horizon de neutralité carbone pour 2050. En 2021, le groupe est passé à la vitesse supérieure, avec son plan CAN0P-2030 (Carbon Net 0 Plan), qui vise un objectif zéro émission de CO₂ en exploitation d’ici 2030 sur l’ensemble de son patrimoine existant. « Nous avançons notre cible initiale de 20 ans parce que nous n’avons plus le choix, insiste-t-elle. Prenons l’exemple de Paris, où des prévisions de pics de chaleur ont été réalisées à différentes dates. On constate que ce qui devait arriver en 2050, selon une étude de 2012, surviendra très vraisemblablement dès 2030, si l’on se réfère aux données de 2021. »

Puits carbone, biodiversité et réemploi de matériaux

Le groupe est convaincu que l’ensemble de la filière doit évoluer et croit beaucoup dans les modèles de ″coopétition″, où même les concurrents peuvent collaborer pour transformer ensemble le secteur immobilier. Ainsi Gecina a lancé en novembre BIG (Biodiversity Impulsion Group) avec 15 autres entreprises pour développer des indicateurs communs de mesure de l’empreinte biodiversité (dont l’impact puits carbone) des projets immobiliers. La préservation des ressources, c’est également faire en sorte d’éviter d’extraire des matériaux pour construire et rénover. « Nous sommes engagés dans une initiative collective du secteur immobilier – Le Booster du Réemploi – pour massifier l’économie circulaire dans le bâtiment, complète Sabine Desnault. Dans ce domaine, nous sommes très actifs et nous avons réemployé, dans nos projets, 262 tonnes de matériaux au cours de la dernière année. »

Des expériences usagers plus humaines et plus fluides

Parmi les enjeux de la révolution urbaine, le respect de l’environnement va de pair avec la considération de l’humain. Il faut lui faciliter la vie dans la ville du futur. « Nous agissons dans ce sens dès à présent, assure-t-elle, en cherchant à fluidifier le quotidien de nos usagers, avec notre approche YouFirst. D’ores et déjà dans plusieurs de nos immeubles, vous trouverez la présence d’un YouFirst manager dédié et un accès à une app numérique que nous avons développée. » De nouveaux services se déploient pour les clients, de façon à ce que le travailleur, l’étudiant, l’habitant bénéficient de bibliothèques partagées, de salles de fitness, d’offres de restauration saines et conviviales…, mais aussi d’expériences digitales personnalisées, pour la réservation de salles, l’usage de casiers connectés, l’accès à des espaces de bureaux ou des places de parking… « Demain, certains services pourraient être mutualisées pour les occupants de notre réseau d’immeubles. Nous travaillons dans ce sens. »

Le BIM en exploitation pour mieux adapter les bâtiments aux besoins

Il convient enfin d’adapter les bâtiments aux besoins réels des occupants. Gecina a dans cette perspective initié la modélisation numérique de son parc immobilier. « Avec la connaissance fine de nos immeubles, nous visons à améliorer tous les niveaux de qualité, environnementale, servicielle, digitale, humaine… au-delà du bâtiment, à l’échelle de la ville, conclut Sabine Desnault. La 3è révolution urbaine, telle que je l’imagine, va ainsi s’inscrire dans une approche holistique, pour avoir la capacité de faciliter le ″bien-vivre″ tout en préservant les ressources. C’est une question d’équilibre et un point de vigilance fort dans le contexte actuel d’urgence climatique, dont chacun d’entre nous devrait prendre conscience. »

« L’informatisation de la société a commencé à la fin de la seconde guerre mondiale, souligne Jean-Pierre Corniou. L’inventivité des techniciens de l’époque a effectivement permis de concevoir le tout premier véritable ordinateur, pour décoder les messages de l’ennemi. Il a ainsi contribué à la réussite du débarquement en France. »

Une rupture sociotechnique

L’informatique est alors restée confidentielle, jusqu’à ce que le numérique sorte des murs de l’entreprise, que le citoyen devienne utilisateur (2.0), que la machine interprète les données (3.0) et que l’on soit tous immergés dans l’internet des objets (4.0). Le numérique concerne désormais tous les rangs de la société, grâce au déploiement des smartphones. « On a ainsi doté des milliards d’humains sur terre d’outils, susceptibles d’amplifier leur expérience au sein de la société et d’exploiter le potentiel de la ville, explique Jean-Pierre Corniou. C’est une véritable rupture à la convergence de la technique et de la société, qui touche tout le monde et permet à chacun d’utiliser des informations en temps réel, pour prendre les meilleures décisions en fonction du contexte. »

La smart city opérationnelle

En d’autres termes, la 3è révolution urbaine donne les moyens et apporte tous les outils pour rendre la smart city réellement opérationnelle. « Cette amplification urbaine exige une face cachée, qui consiste à doter les immeubles, les infrastructures, le mobilier urbain et les objets mobiles de capteurs et d’autres objets connectés, pour prendre en compte différents phénomènes dans la ville, comme la météo ou le trafic, révèle Jean-Pierre Corniou. Ainsi, avec ce suivi, les données peuvent influencer les actions des usagers. Les comportements individuels évoluent au gré des data transmises par l’instrumentation numérique. Prenons l’exemple de la mobilité. On peut facilement se déplacer, lorsque l’on sait où trouver des trottinettes ou des vélos, grâce à la géolocalisation, et que l’on peut louer avec un système de paiement à distance. Mais on peut aussi utiliser les transports en commun dans une ville inconnue sans appréhension. Le numérique est incontournable. » La smart city devient ainsi un territoire, où les humains interagissent avec les infrastructures de la ville, pour leur permettre de vivre une expérience urbaine enrichissante. On sort ainsi de la vision technologique de la smart city, pour une vision plus sociotechnique.

La mobilité : la connaissance des flux change la donne

Jean-Pierre Corniou, en tant qu’ancien DSI dans le groupe Renault notamment, s’est penché tout particulièrement sur les problématiques de la mobilité (Cf. la plénière de SBT Summit ″Mobilité : des solutions raisonnables pour un monde en mouvement″). C’est le premier domaine où la connaissance exhaustive des flux permet de changer la donne : « L’utilisation massive des capteurs et de l’information par les citoyens permet d’optimiser les itinéraires et donc de réduire les consommations de carburant. Elle permet aussi d’apporter des services de partage comme BlaBlaCar. Il faut donc bien comprendre que la géolocalisation des véhicules et des personnes dans les systèmes urbains va nous acheminer vers une transformation profonde de la mobilité. »

Une connaissance rationnelle et une mobilisation générale

Plus largement, Jean-Pierre Corniou travaille dans le cadre du Pôle de compétitivité Systematic Paris Région Ile-de-France, pour identifier les bénéfices et les risques des transformations dans les villes. « Il convient en effet d’être parfaitement lucide vis-à-vis des enjeux de cette 3è révolution urbaine, en se fondant sur les données à notre disposition, conclut-il. Cela ne se fera pas sans une mobilisation générale, sur la base de connaissances rationnelles, pour prendre les bonnes décisions, sur la structuration des villes et l’évolution des territoires. »