Immobilier de bureaux : une évolution orientée
par la transformation du travail.

 

Véritable carnet de tendances sur un sujet soigneusement sélectionné parmi ceux qui animent la filière, le Baromètre de la SBA vous propose des témoignages, des réflexions, ou des points de vue d’acteurs d’horizons différents. Pour la première édition, la SBA explore la thématique de l’évolution de l’immobilier de bureaux

Tiers-lieux, flex-office, coworking, télétravail… les modes de réalisation du travail évoluent en profondeur et cette transformation s’accélère avec la crise de la Covid. Les collaborateurs ont été plus que jamais confrontés au télétravail, les entreprises ont dû trouver des solutions pour réenchanter leurs bureaux à la sortie du confinement et les pratiques se sont digitalisées. Face à ces nouveaux challenges, l’immobilier d’entreprise doit évoluer, les bâtiments doivent intégrer une plus grande mixité dans les usages proposés et les lois s’adapter à ces bouleversements. Dans cette première édition de son baromètre, la SBA vous dit tout sur l’évolution de cette tendance.

Comment l’évolution des modes de travail bouleverse l’immobilier de bureaux.

Déjà dans l’air du temps bien avant la crise sanitaire, le télétravail n’est pas nouveau. Certaines organisations avaient déjà bien intégré ces pratiques à distance, mais jusqu’à présent à dose homéopathique, quelques jours par mois au mieux…

Avec la crise sanitaire, nombreuses ont été les entreprises contraintes de transférer tout ou partie de leur activité au domicile de leurs salariés. Malgré la brutalité du changement, les Français y ont pris goût apparemment, souhaitant faire du travail à distance une nouvelle habitude au bénéfice d’un meilleur équilibre entre leur vie personnelle et leur vie professionnelle

Mais pour que le télétravail s’effectue dans les meilleures conditions, il convient pour les entreprises de réfléchir à mieux utiliser les atouts des tiers-lieux pour rapprocher le bureau du domicile de leurs collaborateurs, d’inventer des nouveaux modes de collaborations efficaces, qui allient télétravail à domicile et travail en équipe au bureau, de transformer les espaces pour donner envie aux salariés de revenir dans leurs locaux et plus largement de repenser l’immobilier de bureaux pour qu’il s’adapte aux nouveaux modes de travail. Évidemment, cette évolution ne se fera pas sans une adaptation du droit du travail à la pratique du télétravail. C’est pour les entreprises un enjeu majeur, entre protection de la vie personnelle des salariés et contrôle du travail à distance.

Comment le cadre juridique accompagne l’évolution de l’immobilier de bureaux.

Il ne pourra pas y avoir de transformation de l’immobilier tertiaire sans adaptation du droit de la construction. Le Baromètre de la SBA tente de répondre à deux problématiques : le manque de foncier dans les villes et la garantie des travaux dans le cas de l’infrastructure numérique.

D’une part, le volume de travail est souvent plus dense et plus dynamique dans les agglomérations (on pense à l’immobilier d’entreprise en Île-de-France). Mais avec un foncier rare dans les villes, des loyers qui explosent et la précarité qui s’installe, les travailleurs ont du mal à trouver un logement près de leur bureau. La loi ALUR pourrait apporter la solution, en dissociant foncier et construction. Pollen Concept a ainsi lancé « un projet inédit dans une grande ville d’Auvergne-Rhône-AlpesC’est un village installé sur 7 000 m² de terrain temporairement abandonné. Nous avons le projet de transformer cette friche en zone redynamisée. »

D’autre part, avec la digitalisation des modes de travail et des immeubles de bureaux, une question se pose en droit de la construction :  quel est le système d’assurance pour la structure numérique du bâtiment ? Peut-on demander à un intégrateur de souscrire une garantie décennale, à l’instar d’un carreleur, ou d’un plombier, alors que les technologies digitales sont dépassées en moins de 5 ans ?
À ce jour, le droit français ne répond pas à la question. Deux cabinets d’avocats, le premier dans l’immobilier et le second dédié aux nouvelles technologies, apportent des éléments de réflexion sur l’intégration du numérique dans le droit de la construction

Comment l’immobilier de bureaux s’oriente vers une plus grande mixité des espaces.

Sous l’impulsion des nouveaux modes de vie et de travail, la frontière entre vie personnelle et professionnelle est de plus en plus ténue. Les travailleurs sont à la fois plus nomades et ont aussi adopté le télétravail durant le confinement. Dans ces conditions, les lieux de travail doivent s’adapter, pour ne pas signer la fin de l’immobilier de bureaux. Pour Jean-Éric Fournier, de la foncière Covivio, demain, l’immobilier devra être flexible et serviciel : « l’immobilier va devoir privilégier la flexibilité et développer de nouveaux modèles à la convergence des différentes classes d’actifs tertiaire, résidentiel et hôtelier. » Pour Christian Grellier, du promoteur Bouygues Immobilier, « il n’y a pas un seul lieu de travail, mais au moins trois bien distincts : le télétravail, les espaces de coworking et les sièges d’entreprise. » Des lieux d’un genre nouveau, avec des salles partagées de télétravail dans les résidences, des espaces de coworking dans les hôtels et des sièges sociaux ouverts sur le quartier, pour « faire cohabiter différentes activités et varier les usages au fil de la journée. » 

Quant à Philippe Morel, de Dynamic Workplace, il aide les entreprises à recenser les m² non utilisés et à les regrouper. « L’objectif sera ensuite d’aménager ces plateaux de bureaux, pour accueillir des sociétés et des startups de l’écosystème de notre client, pour créer des espaces de “corpoworking”. La grande entreprise y gagne sur tous les fronts, professionnel et économique à la fois. »

Comment faire évoluer l’immobilier de bureaux vers plus de services pour retenir les talents.

Comment, dans le cadre actuel de mutation du travail vers des pratiques plus nomades, les entreprises peuvent-elles faire revenir leurs collaborateurs dans les immeubles de bureaux ? Comment leur redonner l’envie ? Pour Jean-Marc Vauguier, de Z#BRE, ce sera « certainement en améliorant leur expérience utilisateur sur leur lieu de travail ». Il conviendra aussi de s’interroger « sur le rôle et les missions des espaces de travail dans l’accompagnement des nouveaux modes de management, et d’augmenter la valeur croisée entre les outils immobiliers et digitaux de travail, » selon le point de vue de Gwennaelle Chabroulet d’ARP-Astrance. Tous deux penchent vers un basculement du tertiaire vers un nouveau modèle d’Immobilier As A Service.

Marc Simon, Administrateur Délégué de l’Association des Directeurs Immobiliers, a la conviction « que les environnements de travail seront encore plus numériques qu’aujourd’hui. Véritables EAAS (Espaces As A Service), ils sauront s’adapter aux besoins et aux usages des occupants. Les collaborateurs seront particulièrement attentifs aux valeurs de leur entreprise et à la façon dont elles se traduisent dans leurs bâtiments, en matière de développement durable et de qualité de vie au travail. »

La transformation des modes de travail, accélérée par la crise sanitaire, conduit nécessairement à une évolution profonde de l’immobilier de bureaux, entraînant dans son sillage d’autres changements en termes de droit et de réglementation de la construction, d’aménagement des espaces et d’apports de services. Avec un objectif : améliorer le bien-être et faciliter l’expérience des occupants. Tous les contributeurs qui ont participé à ce Baromètre de la SBA et donné leur vision du futur de l’immobilier, en sont persuadés. Ont-ils raison ? Nous le saurons bientôt.


La SBA espère que ce Baromètre a nourri votre réflexion et vous a apporté de précieuses informations. Bientôt, nous vous proposerons une seconde édition sur le plan France Relance. Une dizaine d’acteurs du résidentiel et du tertiaire vous y livreront leurs points de vue sur le besoin d’intégrer le numérique dans le cadre de la rénovation énergétique des bâtiments.

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